Asamblea de propiedad horizontal: la guía completa

La asamblea general de propietarios es el órgano de dirección de la persona jurídica de la copropiedad (art. 38 de la Ley 675). Es decir: no es "una reunión de vecinos", es la instancia donde la copropiedad decide. Entre sus funciones básicas están nombrar y remover al administrador y fijarle su remuneración, aprobar o improbar los estados financieros y el presupuesto anual, elegir al consejo de administración y —cuando exista— al revisor fiscal, y aprobar la disolución y liquidación.

¿Quién la integra? Los propietarios de los bienes privados, o sus representantes o delegados, reunidos con el quórum y las condiciones de la ley y del reglamento (art. 37). Todos tienen derecho a participar en las deliberaciones y a votar. Y aquí está el detalle que lo cambia todo:

Los términos que verás en Google —asamblea de copropietarios, asamblea general de copropietarios, asamblea de conjunto residencial— se refieren todos a lo mismo: la asamblea general de la Ley 675. Cambia el nombre coloquial, no el régimen.

Son tres escenarios distintos, con reglas distintas. Confundirlos es el origen de la mayoría de las dudas que nos llegan por WhatsApp:

Tipo	Cuándo se hace	Quién convoca	Antelación
Ordinaria	Al menos 1 vez al año, en la fecha del reglamento; si el reglamento calla, dentro de los 3 meses siguientes al cierre del período presupuestal (ene–mar en la mayoría de PH)	El administrador	≥ 15 días calendario (art. 39)
Extraordinaria	Cuando hay necesidades imprevistas o urgentes del edificio o conjunto	Administrador, consejo de administración, revisor fiscal o propietarios que representen ≥ 1/5 (20%) de los coeficientes	La ley no fija un plazo: manda el reglamento, con antelación razonable
Por derecho propio	Cuando no se convocó la ordinaria: primer día hábil del cuarto mes siguiente al cierre presupuestal (primer día hábil de abril, si el cierre es el 31 de diciembre), en el lugar y la hora del reglamento y, en su defecto, en las instalaciones del edificio o conjunto a las 8:00 p.m.	Nadie: opera por mandato de la ley (art. 40)	No aplica

¿Y si tu asamblea ordinaria terminó cayendo en abril? Es una situación más común de lo que parece y tiene salida: mira si es válida tu asamblea ordinaria en abril.

Cinco etapas. Si las cinco quedan bien, el día de la asamblea es sorprendentemente tranquilo.

Paso 1 · La convocatoria

Es la base de todo. La convocatoria de la ordinaria la hace el administrador con antelación no inferior a 15 días calendario y se envía a cada propietario a la última dirección registrada (art. 39). Debe incluir además la relación de propietarios en mora con las expensas comunes (parágrafo 2°). Guarda siempre la evidencia del envío: es lo primero que se revisa si alguien cuestiona la reunión. → Guía completa y modelo listo: convocatoria a asamblea: requisitos y modelo según la Ley 675.

Paso 2 · El orden del día

El orden del día se inserta en el aviso de convocatoria. En las asambleas extraordinarias y en las reuniones no presenciales solo pueden tratarse los temas allí previstos (art. 39, parágrafo 1°) — o sea, nada de "proposiciones y varios" para decidir cosas nuevas. En la ordinaria el orden típico es: verificación de quórum, elección de presidente y secretario, informe de gestión, estados financieros, presupuesto, elección de consejo y revisor fiscal, y proposiciones.

Paso 3 · El registro y el quórum

Aquí se gana o se pierde la primera hora. Hay que verificar identidad, validar poderes y sumar coeficientes en tiempo real para saber si se puede abrir la sesión. Con lista en papel esto toma 40 minutos largos; con registro digital, el porcentaje de coeficientes presentes está en pantalla desde el minuto uno y queda documentado minuto a minuto.

Paso 4 · Las votaciones

Cada punto del orden del día se vota por coeficiente, y antes de votar hay que saber qué mayoría exige ese punto (ver el paso siguiente). Aquí es donde los conteos a mano alzada generan recuentos, discusiones y actas discutibles. Con controles de votación electrónica todos votan a la vez y el resultado ponderado aparece en segundos, con reporte trazable. Si te preguntas si eso es válido, sí lo es: esto dice la Ley 675 sobre la votación electrónica.

Paso 5 · El acta

Las decisiones se hacen constar en actas firmadas por el presidente y el secretario de la asamblea, indicando si la reunión fue ordinaria o extraordinaria, la forma de la convocatoria, el orden del día, el nombre y calidad de los asistentes, sus unidades privadas y coeficientes, y los votos emitidos en cada caso (art. 47). Si la asamblea nombra una comisión verificadora, esta revisa el proyecto de acta en el término del reglamento y, si este calla, dentro de los 20 días hábiles siguientes. Y el administrador debe poner a disposición de los propietarios copia completa del acta dentro de los 20 días hábiles siguientes a la reunión, informándoles de ello.

El quórum responde "¿podemos sesionar?". La mayoría responde "¿con cuántos votos se aprueba esto?". Son dos preguntas diferentes y se miden en momentos diferentes:

Concepto	Regla	Norma
Quórum para sesionar	Número plural de propietarios que represente más de la mitad de los coeficientes de copropiedad	Art. 45
Mayoría ordinaria	Mitad más uno de los coeficientes representados en la sesión	Art. 45
Mayoría calificada	70% de los coeficientes que integran el edificio o conjunto, para una lista taxativa de temas	Art. 46
Segunda convocatoria	Si no hubo quórum: nueva reunión el tercer día hábil siguiente al de la convocatoria inicial, a las 8:00 p.m., que sesiona y decide con cualquier número plural de propietarios (salvo que el reglamento diga otra cosa)	Art. 41

Los diez temas que exigen el 70% (art. 46) son: cambio de destinación de bienes comunes; expensas extraordinarias cuya cuantía total, durante la vigencia presupuestal, supere cuatro veces el valor de las expensas necesarias mensuales; expensas comunes distintas de las necesarias; asignación de un bien común al uso y goce exclusivo de un bien privado, cuando lo haya solicitado un copropietario; reforma del reglamento o de los estatutos; desafectación de bienes comunes no esenciales; reconstrucción cuando la destrucción supere el 75%; cambio de destinación de un bien privado; adquisición de inmuebles; y disolución o liquidación.

Fíjate en el segundo: no es "una cuota suelta que supere cuatro veces". Es el acumulado de las extraordinarias durante toda la vigencia presupuestal. Dos cuotas pequeñas en el mismo año pueden sumar y llevarte al 70% sin que lo hayas previsto, así que vale la pena hacer esa cuenta antes de armar el orden del día.

Lograr el 70% no es magia: es asistencia. Y la asistencia se trabaja desde la convocatoria, con recordatorios, poderes bien gestionados y una modalidad cómoda. Por si surge la pregunta clásica en tu conjunto, aquí explicamos si se puede multar por no asistir a la asamblea. Y si alguien no queda conforme con una decisión, la impugnación existe como garantía: la ejercen el administrador, el revisor fiscal o los propietarios ante juez civil (art. 49 de la Ley 675), dentro de los 2 meses siguientes a la fecha del acto —y desde la inscripción, si el acto debe registrarse— por caducidad. Ese plazo hoy lo fija el art. 382 del CGP, que reemplazó el término del art. 49 derogado por la Ley 1564 de 2012. Un acta con los votos por coeficiente es la mejor manera de que ese debate se resuelva rápido y bien.

Las tres se pueden hacer, pero conviene saber de dónde sale cada una. La norma que habilita la reunión no presencial es el art. 42 de la Ley 675: la asamblea puede deliberar y decidir por comunicación simultánea o sucesiva, con prueba inequívoca de quiénes participaron y del sentido de cada voto, y verificando el quórum del caso (Concepto Minvivienda 2024EE0040900). La modalidad mixta o híbrida no está regulada de forma expresa en la Ley 675: se sostiene sobre esos mismos artículos 42 y 44 y sobre el concepto de Minvivienda, y hoy es la práctica más común en Bogotá.

Modalidad	Cuándo conviene	A tener en cuenta
Presencial	Órdenes del día densos, debates fuertes y, sobre todo, temas del 70%: son los que no se pueden votar en no presencial	Necesita salón, sonido, pantallas y un registro ágil para no perder la primera hora
Virtual	Copropiedades con muchos propietarios fuera de la ciudad o del país	Suele mejorar el quórum. Los temas del 70% no se votan aquí (parágrafo art. 46), y el art. 44 exige que todos los propietarios participen: si alguno queda por fuera, lo decidido es ineficaz
Mixta / híbrida	La opción más equilibrada: salón para quienes viven ahí, conexión para los demás	Exige que quien está conectado pueda deliberar y votar igual que quien está en el salón

Para elegir con criterio, tenemos la comparación completa en asambleas virtuales, presenciales o híbridas: cuál elegir, y el detalle de requisitos y quórum en asamblea virtual de propiedad horizontal: requisitos y quórum. Si ya sabes que la tuya va por ahí, esta es nuestra página de servicio de asambleas virtuales e híbridas en Bogotá.

Hasta aquí la parte legal. La otra mitad es operativa: que el registro fluya, que el quórum se vea, que las votaciones se cuenten bien y que el acta salga el mismo día. Eso es lo que montamos nosotros — una producción de evento profesional al servicio de tu asamblea — para que tú dirijas la reunión y te lleves los aplausos.

Todo eso vive en nuestro servicio de logística integral de asambleas: precoordinación, montaje, operación en sitio y el reporte trazable de cada votación para cerrar el acta el mismo día. Si lo que necesitas es solo la parte de conteo, mira votación electrónica para asambleas en Bogotá y cuántos controles necesitas según el tamaño de tu conjunto.

Las construimos para la comunidad de administradoras. Son gratuitas, no piden nada raro y resuelven justo lo que más tiempo consume:

• Generador de convocatorias — arma la convocatoria con los requisitos del art. 39 y te la deja lista para enviar.
• Calculadora de plazos de convocatoria — pones la fecha de la asamblea y te dice hasta cuándo puedes convocar.
• Modelo de reglamento para la asamblea — genera el reglamento interno de la reunión: quórum, intervenciones, mociones y mecanismo de votación.
• Herramienta de actas con IA — convierte lo ocurrido en la reunión en un acta estructurada.
• Calculadora de intereses de mora — para la relación de propietarios en mora que exige el parágrafo 2° del art. 39, con el tope legal del art. 30 (1,5 veces el interés bancario corriente).