Asamblea virtual de propiedad horizontal 2026: requisitos, quórum y los errores que la anulan

Decidiste hacer la asamblea en modalidad virtual (o mixta, para no perseguir a los propietarios que nunca bajan al salón) y de una vez aparece el temor: "¿y si después alguien dice que no fue válida y me la tumban?". Es un temor legítimo, y la buena noticia es que la ley te da la razón: las asambleas no presenciales son válidas desde 2001. La mala es que casi todas las asambleas virtuales que caen no caen por ser virtuales — caen por un descuido en la convocatoria, en la identificación de los asistentes, en cómo se votó o en el acta. En esta guía separamos lo uno de lo otro: los requisitos para que valga, cómo se cuenta el quórum, y los errores concretos que la vuelven impugnable. Con artículos, no con "tranquila, todos lo hacen". Y si lo que necesitas es el panorama completo del proceso —no solo la parte virtual—, empieza por la guía de la asamblea general de copropietarios.

1. Virtual, mixta e híbrida: qué dice exactamente la ley

Empecemos por el fundamento, porque de él dependen todos los requisitos. La Ley 675 de 2001 previó las reuniones sin presencia física mucho antes de que se volvieran costumbre. El artículo 42 lo dice sin rodeos: hay reunión de la asamblea general cuando, por cualquier medio, los propietarios (o sus representantes o delegados) puedan deliberar y decidir por comunicación simultánea o sucesiva, con el quórum requerido para el respectivo caso. Es decir, una asamblea por videoconferencia con votación electrónica no es un invento tolerado: es una modalidad que la propia ley contempla.

Conviene tener claros los tres términos que la gente usa como sinónimos y no lo son:

La modalidad mixta o híbrida —la más usada hoy, porque suma al quórum a quien está de viaje o no quiere bajar— merece una precisión honesta: la Ley 675 no la regula de forma expresa (la palabra "mixta" no aparece en su texto). Se apoya en los artículos 42 y 44 y en los conceptos de Minvivienda 2024EE0040900 y 2024EE0008335, que son orientadores y no vinculantes (Ley 1755 de 2015, art. 28). Lo esencial sigue siendo lo mismo que en el 42: todos los que participan puedan deliberar en tiempo real, estén donde estén. Si dudas cuál te conviene según tu conjunto, lo comparamos en detalle en asamblea virtual, presencial o híbrida: cuál elegir.

2. Requisitos para que tu asamblea virtual sea válida

El artículo 44 de la Ley 675 le pone el contrapeso al 42: las decisiones son ineficaces cuando alguno de los participantes no interviene en la comunicación simultánea o sucesiva. Y el Ministerio de Vivienda, en el concepto 2024EE0040900, resumió qué debe cumplirse. Trátalos como un checklist, no como una sugerencia:

• Prueba inequívoca de la reunión: debe quedar constancia de que la asamblea ocurrió y de quién participó — grabación, registro de conexión y reporte de votación.
• Deliberación de todos los participantes: cada asistente debe poder intervenir de verdad; no puede ser una asamblea de espectadores mudos donde solo habla quien maneja la diapositiva (recuerda la ineficacia del art. 44).
• Comunicación simultánea o sucesiva: el medio debe permitir que la comunicación fluya en tiempo real o en secuencia ordenada (art. 42).
• Quórum verificado por coeficientes: se cuenta igual que en el salón, por coeficientes de copropiedad, no por número de pantallas encendidas (art. 45).
• Acta en regla: el artículo 44 exige que el acta se asiente en el libro, la firme el representante legal y se comunique a los propietarios dentro de los 10 días siguientes al acuerdo.

3. El quórum de la asamblea virtual: no lo confundas con la mayoría

Aquí se cometen la mitad de los errores de conteo, y no por la virtualidad: por mezclar dos cosas distintas. Quórum es cuánta gente hay para poder sesionar; mayoría es cuántos votos se necesitan para aprobar cada decisión. Son dos umbrales diferentes.

Sobre el quórum, el artículo 45 de la Ley 675: la asamblea se instala y delibera con un número plural de propietarios que represente más de la mitad de los coeficientes de copropiedad (quórum deliberatorio). Y las decisiones ordinarias se adoptan con la mayoría (mitad más uno) de los coeficientes representados en la reunión (mayoría decisoria). Todo por coeficiente —el peso del inmueble—, no por cabezas: un apartamento no vale lo mismo que un local de 400 m².

En una asamblea virtual o mixta, verificar ese quórum a ojo es imposible: con 150 conexiones, nadie suma coeficientes en tiempo real de cabeza. Un sistema de votación con registro por coeficiente —como los controles de votación que operamos en CLICK— muestra el quórum al instante y lo deja documentado para el acta. Si prefieres no montar esa parte, es justamente lo que hacemos cuando nos contratas una asamblea virtual o híbrida operada por CLICK en Bogotá: tú diriges la reunión y el quórum se recalcula solo en pantalla.

4. Lo del 70% no se vota en 100% virtual: cómo se hace bien (y la salida que sí existe)

Este es el punto que conviene tener resuelto antes de armar el orden del día, porque decide en qué modalidad citas la reunión. El artículo 46 de la Ley 675 de 2001 lista diez causales que exigen mayoría calificada del 70% de los coeficientes: la reforma del reglamento y los estatutos, las expensas extraordinarias cuya cuantía total en la vigencia presupuestal supere 4 veces las expensas necesarias mensuales (num. 2), la aprobación de expensas comunes diferentes de las necesarias (num. 3 — el que más nos preguntan, y el que más se lee al revés: le dedicamos los dos párrafos siguientes), el cambio de destinación de bienes comunes, la desafectación de un bien común no esencial, la adquisición de inmuebles, la reconstrucción del edificio y la liquidación de la copropiedad, entre otras.

Antes de que alguien te diga que «todo lo grande va con el 70%»: no. Las expensas comunes necesarias tienen definición propia en la ley — son las erogaciones causadas por la administración y por los servicios esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, y la norma misma enumera cuáles son esos servicios esenciales: mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, más los servicios públicos esenciales relacionados con ellos (art. 3, definiciones, Ley 675 de 2001). Todo eso se aprueba con la mayoría ordinaria del art. 45, aunque el rubro sea el más caro del presupuesto: cambiar el motor del ascensor, impermeabilizar la cubierta o subir el contrato de vigilancia son conservación. El 70% no es un peaje del presupuesto anual — el art. 46 es una lista taxativa de diez causales, y «aprobar el presupuesto» no es ninguna de ellas.

Lo que sí cae en el numeral 3 es la expensa que no es de conservación sino de mejora: remodelar el salón social, montar un gimnasio nuevo, una obra suntuaria. Ahí, meterla dentro del presupuesto anual no la exime del 70%, porque la propia Ley 675 dice que las expensas comunes diferentes de las necesarias solo obligan “cuando sean aprobadas por la mayoría calificada exigida para el efecto” (art. 3, inciso final). Y ahora la parte honesta: en un caso concreto esa frontera es interpretación, no una etiqueta automática. Cambiar la bomba de agua dañada es conservación; cambiarla por una de mayor capacidad para alimentar una zona nueva ya se discute. Cuando el rubro sea limítrofe, lo sensato es dejar escrito en el acta con qué criterio se clasificó — y, si el consejo quiere dormir tranquilo, votarlo con el 70% de todos modos. Eso es blindaje voluntario, no una exigencia que la ley le imponga al presupuesto.

Y su parágrafo añade la parte que casi ningún artículo de internet lee completo. Dice, textualmente, que esas decisiones "no podrán tomarse en reuniones no presenciales, ni en reuniones de segunda convocatoria, salvo que en este último caso se obtenga la mayoría exigida por esta ley". Tradujimos eso a tres rutas, para que sepas exactamente cuál te sirve:

• Asamblea 100% virtual (no presencial): no. Estas decisiones no se adoptan ahí. Una reforma de reglamento aprobada en asamblea 100% virtual queda impugnable, aunque haya alcanzado el 70% y aunque la votación electrónica haya funcionado perfecto. El problema no es la herramienta: es la modalidad de la reunión. Y lo confirma el propio Ministerio de Vivienda en el concepto 2024EE0040900, cuando dice que la ley permite las asambleas virtuales "excepto para las decisiones contenidas en el artículo 46".
  Fundamento: norma — parágrafo del art. 46, Ley 675 de 2001.
• Reunión mixta o híbrida: sí, con una condición exigente. Aquí está la salida que casi nadie menciona. El Ministerio de Vivienda, en el concepto 2022EE0017795 (radicado 2022ER0024363 del 24 de febrero de 2022) —que respondía exactamente esta pregunta—, sostuvo que la prohibición del parágrafo "solo está dada frente a las reuniones no presenciales", y que estas decisiones sí pueden adoptarse en reunión mixta siempre que en el salón esté físicamente presente un número de copropietarios que represente al menos el 70% de los coeficientes. Dicho simple: la virtualidad puede sumar deliberación y quórum, pero el 70% que aprueba tiene que estar en la sala.
  Fundamento: concepto orientador y no vinculante (Ley 1755 de 2015, art. 28) — Minvivienda 2022EE0017795.
• Segunda convocatoria presencial: sí. Ahí sí se pueden tomar, con dos condiciones — que la reunión sea presencial (una segunda convocatoria virtual sigue siendo no presencial y el parágrafo no la admite) y que en esa reunión se alcance el 70%. Lo que no aplica para estos temas es el "cualquier número plural" del art. 41: el 70% sigue siendo el 70%. Si tu asamblea de segunda convocatoria presencial lo logró, la decisión está bien tomada.
  Fundamento: norma — parágrafo del art. 46 y art. 41, Ley 675 de 2001.

La columna responde por la modalidad, que es donde está el límite. Las tres últimas filas se cierran solo para la asamblea 100% virtual: en presencial, en mixta con el 70% de coeficientes físicamente en el salón (Minvivienda 2022EE0017795, concepto orientador) o en segunda convocatoria presencial que alcance el 70% (parágrafo art. 46, norma), la respuesta es sí. Y las dos primeras filas, que van con la mayoría del art. 45, se pueden votar en cualquier modalidad y en cualquier convocatoria.

5. Las 6 claves para que tu asamblea virtual salga redonda

Ninguna de estas seis claves tiene que ver con "ser virtual": todas son requisitos que ya cumples en el salón y que solo hay que trasladar bien a la pantalla. Recorre la lista antes de tu próxima reunión y llegas al día D con todo cuadrado.

6. Y si alguien discute una decisión: el plazo de 2 meses, con las cartas a tu favor

Que un propietario pida revisar una decisión es parte normal de la vida en copropiedad, y las reglas del juego están escritas: la impugnación la pueden ejercer el administrador, el revisor fiscal o los propietarios (art. 49 de la Ley 675), ante un juez civil, y el plazo es de 2 meses — un término de caducidad del artículo 382 del CGP que se cuenta desde la fecha de la reunión (o del registro, cuando la decisión debe registrarse). Conocerlo juega a tu favor: sabes exactamente qué tienes que poder mostrar y hasta cuándo.

Aquí es donde la votación electrónica te cambia la posición en la cancha. No existe la asamblea inimpugnable —ninguna lo es—, pero sí la asamblea que responde con hechos documentados: quórum verificado por coeficientes al instante, cada votación con su reporte de votos a favor, en contra y en blanco ponderados por coeficiente, y un acta que cita mayoría obtenida contra mayoría exigida. Con eso, la conversación deja de ser sobre el recuerdo del secretario y pasa a ser sobre cifras con soporte — que es justo donde tú estás cómoda.

7. Preguntas frecuentes