Vamos con la respuesta directa: el acta de consejo de administración es el documento en el que quedan por escrito las decisiones que tomó el consejo en una sesión —quiénes asistieron, qué se discutió, qué se aprobó, con cuántos votos y quién quedó responsable de qué—. Sirve como memoria y respaldo de esas decisiones: es lo que le permite a la administradora ejecutar con soporte, al consejo siguiente saber qué se acordó antes, y a la copropiedad entender por qué se hizo lo que se hizo. Y ahora la parte que casi nadie te dice con claridad: la Ley 675 de 2001 no le fija al acta del consejo el mismo régimen que le fija al acta de la asamblea. Lo que manda ahí, en buena parte, es el reglamento de propiedad horizontal de tu copropiedad. En esta guía separamos las tres capas —lo que exige la ley, lo que manda tu reglamento y lo que recomendamos nosotros— y te dejamos un modelo completo, redactado de principio a fin, para que lo copies y lo adaptes sin descargar nada.
1. Qué es el acta del consejo y para qué sirve en la práctica
El consejo de administración es uno de los tres órganos de la copropiedad. El artículo 36 de la Ley 675 de 2001 lo dice con todas las letras: la dirección y administración de la persona jurídica corresponde "a la asamblea general de propietarios, al consejo de administración, si lo hubiere, y al administrador de edificio o conjunto". Fíjate en el "si lo hubiere", porque es la primera cosa que conviene tener clara y que casi nadie revisa.
Sorpresa número uno: en un conjunto residencial, el consejo es potestativo
El artículo 53 obliga a tener consejo de administración únicamente a los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto con más de treinta (30) bienes privados, excluyendo parqueaderos y depósitos, y ahí debe estar integrado por un número impar de tres (3) o más propietarios de las unidades privadas, o sus delegados. Para los de treinta o menos, y —textualmente— "para edificios o conjuntos de uso residencial, integrados por más de treinta (30) bienes privados", la ley dice que "será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal". O sea: en un conjunto de vivienda el consejo existe porque el reglamento lo creó, no porque la ley lo imponga. Y eso tiene una consecuencia directa sobre el acta, que verás en el punto 2: si el órgano nace del reglamento, es el reglamento el que dice cómo funciona.
¿Y qué hace el consejo? El artículo 55 es muy breve y muy amplio a la vez: le corresponde "tomar las determinaciones necesarias en orden a que la persona jurídica cumpla sus fines, de acuerdo con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal". A eso la ley le suma, repartido por otros artículos, un conjunto de atribuciones concretas que sí conviene conocer, porque son justamente las que terminan en un acta:
- Elige al administrador cuando el consejo existe (art. 50). En esos casos no lo nombra la asamblea, y el presidente del consejo actúa como representante legal de la persona jurídica para suscribir el contrato de vinculación (art. 50, parágrafo 1º). Si vas a firmar contrato de administración, te interesa el detalle jurisprudencial que reunimos en contrato del administrador de propiedad horizontal.
- Puede convocar a asamblea extraordinaria (art. 39), junto con el administrador, el revisor fiscal o un número plural de propietarios que represente al menos el 20% de los coeficientes.
- Estudia las cuentas anuales, el presupuesto y los balances antes de que lleguen a la asamblea: el administrador debe "preparar y someter a consideración del Consejo de Administración" esos documentos (art. 51, numeral 4).
- Puede imponer sanciones por incumplimiento de obligaciones, pero solo "cuando se haya creado y en el reglamento de propiedad horizontal se le haya atribuido esta facultad" (art. 60), y siempre respetando el debido proceso, el derecho de defensa, contradicción e impugnación (art. 2º, numeral 5).
- Puede recibir por delegación de la asamblea el nombramiento y remoción de los miembros del comité de convivencia —y solo eso: el parágrafo del art. 38 delega expresamente las funciones del numeral 3, que es esa—.
Cada una de esas decisiones necesita quedar escrita. Ese papel es el acta. No es un trámite decorativo: es lo que te deja ejecutar con respaldo cuando alguien pregunte, seis meses después, "¿y quién autorizó eso?". Si tu consejo acaba de renovarse, mira también desde cuándo empieza a actuar el nuevo consejo de administración, porque la primera acta del período suele ser la que más dudas genera.
2. Las tres capas: lo que exige la ley, lo que manda tu reglamento y lo que recomendamos
Aquí está el punto que diferencia esta guía de casi todo lo que vas a encontrar buscando "acta de consejo de administración". Mucho contenido toma el artículo 47 de la Ley 675 —el que exige presidente y secretario, la forma de la convocatoria, el coeficiente de cada asistente y los veinte días hábiles— y lo aplica al consejo como si fuera lo mismo. No es lo mismo. El artículo 47 empieza diciendo "Las decisiones de la asamblea se harán constar en actas…". Habla de la asamblea general. Igual pasa con el artículo 44, el de los diez días y la firma del representante legal: se refiere a "los casos a que se refieren los artículos 42 y 43 precedentes", que son reuniones de la asamblea general.
La única mención expresa del acta del consejo en toda la Ley 675
Está en el artículo 51, numeral 3, entre las funciones del administrador: "Poner en conocimiento de los propietarios y residentes del edificio o conjunto, las actas de la asamblea general y del consejo de administración, si lo hubiere". Eso es todo. La ley da por hecho que el acta del consejo existe y le impone al administrador el deber de darla a conocer —pero no le fija contenido mínimo, ni plazo, ni quién la firma. Ese vacío no es un problema: es una instrucción. Significa que la fuente que manda es tu reglamento de propiedad horizontal, y donde el reglamento calle, la buena práctica.
Con eso claro, este es el mapa completo. Léelo como una tabla de responsabilidades: la primera columna no se negocia, la segunda toca ir a buscarla a tu escritura, y la tercera es oficio nuestro.
| Capa | Qué dice sobre el consejo y su acta |
|---|---|
| 🟣 LO QUE EXIGE LA LEY Ley 675 de 2001 |
· Art. 54 — quórum y mayorías: el consejo "deliberará y decidirá válidamente con la presencia y votos de la mayoría de sus miembros, salvo que el reglamento de propiedad horizontal estipule un quórum superior, con independencia de los coeficientes de copropiedad". · Art. 53 — composición: número impar de tres o más propietarios o sus delegados (obligatorio en comercial o mixto de más de 30 bienes privados). · Art. 51, num. 3 — divulgación: el administrador debe poner las actas del consejo en conocimiento de propietarios y residentes. · Art. 55 — competencia: las determinaciones que le permita el reglamento. · Art. 2º, num. 5 — debido proceso: si el acta recoge una sanción, debe verse el debido proceso, la defensa y la contradicción. |
| 📜 LO QUE MANDA TU REGLAMENTO Escritura pública de PH |
· Si el consejo existe o no (en residencial es potestativo, art. 53). · Número de miembros y suplentes, período y forma de reemplazo. · Quórum superior al legal, si lo estipuló (art. 54). · Periodicidad de las sesiones y forma de convocarlas. · Quién preside y quién ejerce como secretario. · Plazo para elaborar y aprobar el acta, si lo fijó. · Si el consejo tiene facultad sancionatoria (art. 60) y con qué procedimiento. · Si admite sesiones no presenciales del consejo y bajo qué condiciones. |
| ✅ LO QUE RECOMENDAMOS NOSOTROS Buena práctica, no exigencia legal |
· Numerar las actas de forma consecutiva por período. · Dejar constancia de la modalidad (presencial, virtual o mixta) y del medio empleado. · Registrar el resultado numérico de cada votación, no solo "se aprueba". · Tabla de compromisos con responsable y fecha. · Redactarla dentro de los 5 días hábiles siguientes a la sesión. · Aprobarla al inicio de la sesión siguiente y dejarlo escrito. · Anexar cotizaciones, informes y soportes que se mencionen. · Guardarla en el libro de actas del consejo, aparte del de asamblea. |
El detalle del artículo 54 que cambia cómo se cuenta la votación
En el consejo no se vota por coeficiente. La ley es explícita: se decide con la presencia y los votos de la mayoría de sus miembros, "con independencia de los coeficientes de copropiedad". Un consejero dueño del apartamento más grande del conjunto tiene exactamente un voto, igual que cualquier otro. Es al revés de lo que pasa en la asamblea, donde sí manda el coeficiente —eso lo explicamos aparte en cómo se cuentan los votos por coeficiente—. Por eso, en el acta del consejo, la fórmula correcta es "aprobado con 4 votos a favor y 1 en contra, de 5 miembros presentes", y no un porcentaje.
3. Qué debe llevar el acta, campo por campo
Estos son los diez bloques de un acta de consejo bien armada. Al lado de cada uno va la etiqueta de dónde sale: LEY, REGLAMENTO o BUENA PRÁCTICA. Así sabes qué es innegociable y qué puedes ajustar a la cultura de tu copropiedad.
Encabezado e identificación
Nombre completo de la copropiedad tal como aparece en la escritura, NIT, dirección, número consecutivo del acta y órgano que sesiona ("Consejo de Administración"). BUENA PRÁCTICA (el reglamento a veces fija la numeración).
Fecha, hora, lugar y modalidad
Fecha, hora de inicio, sitio, y si fue presencial, virtual o mixta —con el medio empleado—. BUENA PRÁCTICA; en muchos reglamentos la periodicidad de las sesiones sí está fijada, así que revísalo.
Convocatoria
Quién convocó, cómo y con cuánta antelación. REGLAMENTO: la Ley 675 fija antelación para la asamblea ordinaria (15 días calendario, art. 39), no para el consejo. Aquí manda tu reglamento.
Asistentes y verificación de quórum
Nombre y calidad de cada miembro (principal o suplente), quién faltó, invitados sin voto y la constancia de que hay mayoría de miembros. LEY — art. 54.
Presidencia y secretaría de la sesión
Quién preside y quién levanta el acta. REGLAMENTO: el art. 47 (presidente y secretario) es de la asamblea; para el consejo casi siempre lo define el reglamento, y si calla, se designa en la sesión y se deja escrito.
Orden del día y su aprobación
Los puntos propuestos y si el consejo los aprobó, modificó o agregó alguno. BUENA PRÁCTICA. Ojo: la prohibición de "proposiciones y varios" del parágrafo 1º del art. 39 aplica a la asamblea extraordinaria, no al consejo.
Desarrollo punto por punto
Resumen fiel de lo discutido: cifras, cotizaciones comparadas, posiciones encontradas. Ni transcripción literal ni telegrama. BUENA PRÁCTICA.
Decisiones y resultado de la votación
Qué se aprobó o se negó, y con cuántos votos a favor, en contra y abstenciones sobre el total de miembros presentes. LEY en cuanto a la mayoría (art. 54); el registro numérico es BUENA PRÁCTICA.
Compromisos con responsable y fecha
La parte que más se olvida y la que más sirve después. Una tabla de tres columnas: qué, quién y para cuándo. BUENA PRÁCTICA.
Cierre, firmas y anexos
Hora de finalización, fecha de la próxima sesión, firmas de quien presidió y de quien ejerció la secretaría, y la lista de anexos. REGLAMENTO para las firmas; los anexos son BUENA PRÁCTICA.
Una constancia que casi nadie escribe y que vale oro
Cuando un consejero se declare impedido o tenga interés en el asunto que se vota —por ejemplo, si su cuñado presenta una de las cotizaciones—, déjalo escrito: "el consejero X manifiesta su interés en el punto y se abstiene de participar en la deliberación y en la votación". Es una línea. Y esa línea, en el acta, es lo que le da tranquilidad a todo el mundo el día que alguien pregunte cómo se escogió el contratista.
4. Modelo de acta de consejo de administración (completo, para copiar)
Aquí está el corazón de esta guía. Es un acta redactada de principio a fin, con datos de ejemplo. La copropiedad, las personas, las cifras y los proveedores son ficticios y están puestos para que veas cómo se escribe cada parte, no para que los uses tal cual. Selecciónala, cópiala a tu procesador de texto y reemplaza lo que va entre corchetes. Está construida sobre el artículo 54 de la Ley 675 y sobre la práctica de las copropiedades que acompañamos; ajústala a lo que diga tu reglamento, que es el que manda.
CONJUNTO RESIDENCIAL ALTOS DEL SAUCE — PROPIEDAD HORIZONTAL
NIT 900.123.456-7 · Calle 134 B No. 58-21, Bogotá D.C.
ACTA No. 07 DE 2026
CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN — SESIÓN ORDINARIA
FECHA: martes 11 de agosto de 2026
HORA DE INICIO: 7:05 p. m.
LUGAR: salón comunal del conjunto, torre 1, primer piso
MODALIDAD: mixta. Cuatro (4) consejeros asistieron presencialmente y uno (1) participó de forma remota por videollamada, con audio y video activos durante toda la sesión.
1. CONVOCATORIA
La sesión fue convocada por la administradora, señora Marcela Ortiz Beltrán, mediante correo electrónico enviado el jueves 6 de agosto de 2026 a las 9:14 a. m. a los cinco (5) miembros del consejo, con el orden del día adjunto, dando cumplimiento a la antelación de cinco (5) días prevista en el artículo [__] del reglamento de propiedad horizontal.
2. ASISTENTES Y VERIFICACIÓN DEL QUÓRUM
Miembros del consejo de administración presentes:
1. Claudia Rodríguez Pineda — apartamento 402, torre 1 — presidenta del consejo — presencial
2. Hernán Gutiérrez Salas — apartamento 703, torre 2 — presencial
3. Diana Marcela Cifuentes — apartamento 1105, torre 3 — presencial
4. Óscar Villamil Rojas — apartamento 208, torre 2 — presencial
5. Luz Ángela Prieto — apartamento 901, torre 1 — remota (videollamada)
Ausentes: ninguno.
Asistieron además, con voz y sin voto: la administradora Marcela Ortiz Beltrán y la contadora Sandra Liliana Moreno (únicamente para el punto 4.4 del orden del día).
Verificada la asistencia, se deja constancia de que se encuentran presentes cinco (5) de los cinco (5) miembros del consejo, con lo cual existe quórum para deliberar y decidir, conforme al artículo 54 de la Ley 675 de 2001 y al artículo [__] del reglamento de propiedad horizontal. Se declara instalada la sesión.
3. PRESIDENCIA Y SECRETARÍA DE LA SESIÓN
Preside la sesión la señora Claudia Rodríguez Pineda, en su calidad de presidenta del consejo. Por decisión unánime de los miembros presentes, ejerce como secretaria de la sesión la administradora Marcela Ortiz Beltrán, quien levanta la presente acta.
4. ORDEN DEL DÍA
Se somete a consideración el siguiente orden del día:
4.1. Verificación del quórum.
4.2. Lectura y aprobación del acta anterior (Acta No. 06 de 2026).
4.3. Informe de cartera a 31 de julio de 2026.
4.4. Ejecución presupuestal del primer semestre de 2026.
4.5. Estudio de cotizaciones para la impermeabilización de la cubierta de la torre 3.
4.6. Renovación del contrato de vigilancia.
4.7. Fecha de la próxima sesión y proposiciones.
El orden del día se aprueba por unanimidad (5 votos a favor de 5 miembros presentes), sin modificaciones.
5. DESARROLLO
5.1. Lectura y aprobación del acta anterior.
La secretaria da lectura al Acta No. 06 de 2026, correspondiente a la sesión del 14 de julio de 2026, previamente remitida por correo electrónico. El consejero Óscar Villamil Rojas solicita precisar, en el numeral 5.4 de dicha acta, que el plazo otorgado al contratista de jardinería era de treinta (30) días calendario y no de treinta (30) días hábiles. Aceptada la corrección, el acta anterior se aprueba por unanimidad (5 votos a favor de 5) con la modificación indicada.
5.2. Informe de cartera a 31 de julio de 2026.
La administradora presenta el informe de cartera, que se anexa a la presente acta (Anexo 1). A 31 de julio de 2026 la cartera total asciende a $ 38.420.000, distribuidos así: de 1 a 30 días, $ 9.150.000; de 31 a 90 días, $ 12.870.000; superior a 90 días, $ 16.400.000, correspondiente a once (11) unidades privadas. Informa que a las unidades con mora superior a noventa (90) días se les remitió comunicación escrita con el estado de cuenta y la liquidación de intereses, y que la liquidación se realiza aplicando la tasa máxima legal permitida, conforme al artículo 30 de la Ley 675 de 2001. El consejo toma nota del informe y solicita a la administración presentar en la próxima sesión un cuadro comparativo con el mismo corte de 2025.
5.3. Ejecución presupuestal del primer semestre de 2026.
Con la presencia de la contadora Sandra Liliana Moreno, se presenta la ejecución presupuestal al 30 de junio de 2026 (Anexo 2), con una ejecución de ingresos del 96,4% y de gastos del 91,8% de lo presupuestado. La contadora explica que la diferencia se concentra en el rubro de mantenimiento de ascensores, cuya facturación del segundo trimestre se recibió en julio. El consejo toma nota del informe, que será sometido a consideración de la asamblea general en su oportunidad, en los términos del numeral 4 del artículo 51 de la Ley 675 de 2001. La contadora se retira a las 7:52 p. m.
5.4. Estudio de cotizaciones para la impermeabilización de la cubierta de la torre 3.
La administradora presenta tres (3) cotizaciones para la impermeabilización de 640 m² de cubierta de la torre 3 (Anexo 3):
a) Impermeabilizaciones del Norte S.A.S. — $ 41.800.000 — manto asfáltico — garantía de 5 años — plazo 25 días.
b) Construcciones Delta Ltda. — $ 37.500.000 — manto asfáltico — garantía de 3 años — plazo 30 días.
c) Sellamientos Andinos S.A.S. — $ 46.200.000 — poliuretano proyectado — garantía de 10 años — plazo 20 días.
La consejera Diana Marcela Cifuentes manifiesta que tiene una relación de parentesco en segundo grado de afinidad con el representante legal de Sellamientos Andinos S.A.S., se declara impedida y se abstiene de participar en la deliberación y en la votación de este punto, retirándose de la discusión.
Los demás consejeros analizan la relación entre precio, garantía y vida útil. El consejero Hernán Gutiérrez Salas señala que la diferencia de $ 8.700.000 entre la opción b) y la c) se compensa con siete (7) años adicionales de garantía. La presidenta recuerda que el rubro de mantenimiento de cubiertas cuenta con apropiación presupuestal aprobada por la asamblea general para la vigencia 2026 por valor de $ 48.000.000, por lo que la contratación no requiere expensa extraordinaria.
DECISIÓN: el consejo APRUEBA contratar a Sellamientos Andinos S.A.S. por valor de $ 46.200.000 IVA incluido, con garantía escrita de diez (10) años y plazo de ejecución de veinte (20) días calendario contados desde el acta de inicio, con cargo al rubro de mantenimiento de cubiertas de la vigencia 2026. Se autoriza a la administradora a suscribir el contrato y a exigir la póliza de cumplimiento y la afiliación vigente al sistema de seguridad social del personal. Votación: 3 votos a favor, 1 en contra (consejero Óscar Villamil Rojas), 0 abstenciones, sobre 4 miembros habilitados para votar este punto. El consejero Villamil Rojas deja constancia de que su voto negativo obedece a que prefería la opción de menor valor.
5.5. Renovación del contrato de vigilancia.
La administradora informa que el contrato con la empresa de vigilancia vence el 31 de octubre de 2026. Tras la deliberación, el consejo APRUEBA instruir a la administración para que solicite mínimo tres (3) propuestas y las presente en la sesión del mes de septiembre, incluyendo el detalle de puestos, turnos, medios tecnológicos y costo mensual. Votación: 5 votos a favor, 0 en contra, 0 abstenciones, sobre 5 miembros presentes.
6. COMPROMISOS
a) Suscribir el contrato con Sellamientos Andinos S.A.S. y exigir póliza — Responsable: administradora — Fecha límite: 22 de agosto de 2026.
b) Cuadro comparativo de cartera 2025 vs. 2026 — Responsable: administradora — Fecha límite: sesión de septiembre.
c) Solicitar tres propuestas de vigilancia — Responsable: administradora — Fecha límite: 15 de septiembre de 2026.
d) Revisar el estado de las canales de la torre 3 antes del inicio de la obra — Responsable: consejero Hernán Gutiérrez Salas — Fecha límite: 20 de agosto de 2026.
7. PROPOSICIONES Y PRÓXIMA SESIÓN
La consejera Luz Ángela Prieto propone revisar en la próxima sesión el manual de uso del salón comunal. La propuesta se acoge y queda incluida en el orden del día siguiente. Se fija como fecha de la próxima sesión ordinaria el martes 8 de septiembre de 2026 a las 7:00 p. m., en el mismo lugar.
8. CIERRE
Agotado el orden del día, se levanta la sesión siendo las 9:18 p. m. del martes 11 de agosto de 2026.
ANEXOS: (1) Informe de cartera a 31 de julio de 2026. (2) Ejecución presupuestal al 30 de junio de 2026. (3) Cotizaciones a), b) y c) para impermeabilización de la cubierta de la torre 3.
En constancia se firma,
______________________________
CLAUDIA RODRÍGUEZ PINEDA
Presidenta del Consejo de Administración
C.C. [número]
______________________________
MARCELA ORTIZ BELTRÁN
Secretaria de la sesión — Administradora
C.C. [número]
Acta aprobada en la sesión del [fecha], según consta en el Acta No. [__] de 2026.
Cómo adaptar el modelo en cinco minutos
Reemplaza los datos de la copropiedad y los nombres; ajusta el número de miembros al que fije tu reglamento (recuerda: número impar, tres o más, art. 53); revisa en tu reglamento el plazo de convocatoria del consejo y ponlo en el numeral 1; y borra los puntos del orden del día que no apliquen. Los corchetes [__] son justamente los sitios donde tu reglamento manda y esta guía no puede decidir por ti.
¿Y si prefieres no escribirla tú?
Esa también es una opción válida y no tiene nada de malo. Grabas la sesión del consejo con el celular, nos mandas el audio por nuestro formulario de actas con los datos de la copropiedad, y te devolvemos el borrador el mismo día a tu correo. Lo armamos con transcripción y redacción asistida más revisión humana: personas que conocen la Ley 675 y que saben, por ejemplo, que el régimen del artículo 47 es el de la asamblea y no el del consejo. Tú lo revisas, lo ajustas a tu reglamento y lo firmas. También puedes escribirnos directo por WhatsApp al 315 995 3357 o a comercial@asambleas.click.
5. Aprobación, firmas, libro de actas y las copias que piden los propietarios
Ya tienes el acta escrita. Faltan cuatro pasos, y cada uno tiene su fuente distinta. Vamos en orden.
La aprobación
La Ley 675 no fija un procedimiento de aprobación del acta del consejo. Lo usual —y lo que recomendamos— es aprobarla al inicio de la sesión siguiente, dejando constancia expresa: "se aprueba el Acta No. 06 de 2026 con la modificación indicada". Esa constancia es la que cierra el ciclo, porque convierte un borrador en un documento que el propio órgano reconoce como suyo. Si tu reglamento fijó un plazo o un mecanismo distinto —por ejemplo, aprobación por correo dentro de los ocho días—, ese es el que manda.
Las firmas
Aquí conviene ser exactos. La regla de "presidente y secretario" del artículo 47 está escrita para el acta de la asamblea. Para el consejo, quién firma lo define tu reglamento. La práctica ampliamente extendida —y la que trae el modelo de arriba— es que firmen quien presidió la sesión y quien ejerció como secretario, y es una práctica sana porque deja dos responsables identificables. Pero preséntala como lo que es: una buena práctica alineada con el espíritu del artículo 47, no una exigencia legal para el consejo.
El libro de actas
El artículo 51, numeral 2 encarga al administrador "llevar directamente o bajo su dependencia y responsabilidad, los libros de actas de la asamblea y de registro de propietarios y residentes". El texto nombra el libro de actas de la asamblea. Para el consejo, la ley no exige un libro propio; lo prudente —y lo que hacen las administraciones ordenadas— es llevar un libro de actas del consejo aparte, foliado y consecutivo, con sus anexos archivados en el mismo orden. Cuesta lo mismo llevarlo bien que llevarlo mal, y el día que cambia la administración, ese libro es lo que hace que la entrega sea de una hora y no de una semana.
Las copias que pide un propietario
Este punto merece precisión porque es donde más se mezclan las normas. Hay dos reglas distintas, y conviene no confundirlas:
- Acta de asamblea (art. 47). El administrador debe poner copia completa a disposición de los propietarios dentro de los veinte (20) días hábiles siguientes a la reunión, dejar constancia en el libro de actas sobre la fecha y lugar de publicación, y "entregar copia del acta a quien se la solicite". Su parágrafo agrega que el propietario a quien se le niegue la copia "podrá acudir en reclamación ante el Alcalde Municipal o Distrital o su delegado".
- Acta del consejo (art. 51, num. 3). Aquí no hay plazo de veinte días ni copia a la carta. Lo que hay es un deber del administrador de poner las actas del consejo en conocimiento de los propietarios y residentes. Cómo se hace —cartelera, correo, portal— lo decide la copropiedad. Publicarlas de forma proactiva, junto con las de asamblea, es la ruta más tranquila.
Dónde entra —y dónde no— el Decreto 768 de 2025
El Decreto 768 del 7 de julio de 2025 adicionó el capítulo XVIII al Decreto 1070 de 2015 para reglamentar parcialmente la Ley 1801 de 2016 (Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana). Su artículo 2.2.8.18.12.1.7, titulado "De la no entrega de las actas de asamblea", dice que, de conformidad con el parágrafo del artículo 47 de la Ley 675, "una vez opere la negativa en la entrega de la copia del acta de asamblea o documentos no sometidos a reserva legal, bastará con la emisión de la orden de policía debidamente proferida por el alcalde municipal o distrital para su cumplimiento".
Tres precisiones honestas: (1) el artículo está escrito sobre el acta de asamblea; el acta del consejo no aparece nombrada, aunque la expresión "documentos no sometidos a reserva legal" es amplia. (2) Lo que hace el decreto es agilizar el trámite del parágrafo del art. 47: ya no hace falta un procedimiento adicional, basta la orden de policía del alcalde. (3) Ese decreto no cambió nada de convocatoria, quórum ni votación en asambleas. Si quieres el panorama completo de lo que sí tocó —mascotas, cámaras, actividades económicas, comité de convivencia—, lo desglosamos en la guía completa del Decreto 768 de 2025.
¿Y si el consejo se reúne por videollamada?
Es la pregunta más frecuente y la que más se responde mal. Los artículos 42, 43 y 44 de la Ley 675 —los de reuniones no presenciales y comunicación escrita— están escritos para la asamblea general: el 42 empieza diciendo "habrá reunión de la asamblea general cuando…" y el 44 remite expresamente a "los casos a que se refieren los artículos 42 y 43 precedentes". Para el consejo, el único requisito que la ley pone es el del artículo 54: presencia y votos de la mayoría de sus miembros. La norma no dice que esa presencia deba ser física, y tampoco encontramos disposición que prohíba la sesión virtual del consejo. Conclusión honesta: manda tu reglamento. Si lo permite, sigue esa regla; si calla, la buena práctica es dejar constancia en el acta de la modalidad, del medio empleado y de que los participantes remotos estuvieron durante toda la deliberación y la votación. Eso es lo que aplicamos cuando montamos asambleas virtuales e híbridas, y funciona igual de bien para una sesión de consejo.
6. Las 5 claves para que el acta quede impecable
Estas son las cinco cosas que separan un acta que la copropiedad usa de una que nadie vuelve a abrir. Ninguna es difícil; todas son cuestión de oficio.
Escribe la decisión con números, no con adjetivos
"Se habló del tema de la cubierta" no es una decisión. "Se aprueba contratar a X por $ 46.200.000, con garantía de 10 años, plazo de 20 días calendario, con cargo al rubro de mantenimiento de cubiertas de la vigencia 2026" sí lo es. La prueba es sencilla: si dentro de un año alguien lee esa línea sin haber estado en la reunión, ¿puede ejecutarla sin preguntar nada? Si la respuesta es sí, está bien escrita.
Registra el resultado de cada votación, aunque haya sido unánime
"Aprobado por unanimidad (5 votos a favor de 5 miembros presentes)" toma tres segundos más que "aprobado", y le da al acta un nivel de detalle que se agradece siempre. Recuerda la regla del artículo 54: se cuenta por miembros, no por coeficientes. Y cuando alguien vote en contra, deja también su constancia si la pide: un consejo donde las posiciones minoritarias quedan escritas es un consejo que funciona.
Cierra cada punto con un compromiso: qué, quién y cuándo
Es la sección que más se olvida y la que más se usa después. Una tarea sin dueño y sin fecha es una tarea que reaparece idéntica en la siguiente sesión. Cuando el acta trae la tabla de compromisos al final, la reunión siguiente empieza sola: se lee la tabla, se marca lo cumplido y en cinco minutos todo el mundo sabe dónde está parado.
Redáctala dentro de los cinco días hábiles siguientes
No es un plazo legal —para el consejo la ley no fija ninguno—, es un plazo de calidad. El detalle de una reunión de dos horas se conserva completo unos tres o cuatro días; después empieza a quedar solo el titular. Escribirla mientras está fresca es la diferencia entre un acta con las cifras exactas y una que dice "aproximadamente". Bloquea media hora en la agenda del día siguiente y protégela como proteges la reunión misma.
Anexa los soportes que el acta menciona
Si el acta habla de tres cotizaciones, que las tres estén anexas y numeradas. Si habla del informe de cartera, que el informe vaya adjunto. Un acta con sus anexos es un expediente completo: quien la lea después no tiene que salir a buscar nada. Es también lo que hace que una entrega de administración sea limpia, y lo que le permite al consejo entrante entender el histórico sin reconstruirlo de memoria.
Bonus: la plantilla se arma una vez
Deja el modelo del punto 4 guardado como plantilla con los datos fijos de tu copropiedad ya puestos —nombre, NIT, dirección, número de consejeros, artículo del reglamento que aplica—. A partir de la segunda sesión, redactar el acta deja de empezar desde cero. Y si quieres el resto de la caja de herramientas, tenemos calculadora de plazos de convocatoria, generador de poder, generador de convocatorias y calculadora de intereses de mora, todas de uso libre en el navegador. Y si lo tuyo ahora es la asamblea y no el consejo, empieza por la guía de la asamblea de propiedad horizontal.
7. Preguntas frecuentes sobre el acta de consejo de administración
¿La Ley 675 exige un contenido mínimo para el acta del consejo de administración?
No. La Ley 675 de 2001 fija contenido mínimo para el acta de la asamblea en el artículo 47 —tipo de reunión, forma de la convocatoria, orden del día, nombre y calidad de los asistentes, su unidad privada y coeficiente, y los votos emitidos—, pero no le impone ese régimen al acta del consejo. La única mención expresa está en el artículo 51, numeral 3, que obliga al administrador a poner las actas del consejo en conocimiento de los propietarios y residentes. Lo demás lo define el reglamento de propiedad horizontal de cada copropiedad, y donde el reglamento calle, la buena práctica.
¿Quién firma el acta del consejo de administración?
Lo define el reglamento de propiedad horizontal. La regla de "presidente y secretario" del artículo 47 de la Ley 675 está escrita para el acta de la asamblea general, no para la del consejo. La práctica más extendida, y la que recomendamos, es que firmen quien presidió la sesión y quien ejerció como secretario, porque deja dos responsables identificables del contenido.
¿Cuántos miembros deben asistir para que el consejo pueda decidir?
El artículo 54 de la Ley 675 es claro: el consejo delibera y decide válidamente con la presencia y los votos de la mayoría de sus miembros, salvo que el reglamento estipule un quórum superior, y todo ello con independencia de los coeficientes de copropiedad. En un consejo de cinco miembros eso significa tres. Los votos se cuentan por persona, no por coeficiente.
¿En cuánto tiempo debe estar lista el acta del consejo?
La Ley 675 no fija plazo para el acta del consejo. Los veinte días hábiles del artículo 47 son para poner a disposición de los propietarios el acta de la asamblea, y los diez días del artículo 44 son para las decisiones no presenciales de la asamblea. Si tu reglamento fijó un plazo para el consejo, ese manda. Si no lo fijó, nuestra recomendación práctica es redactarla dentro de los cinco días hábiles siguientes a la sesión y aprobarla al inicio de la sesión siguiente.
¿Un propietario puede pedir copia del acta del consejo de administración?
La entrega de copia "a quien la solicite" y la reclamación ante el alcalde están previstas en el artículo 47 para el acta de asamblea. Para el acta del consejo, lo que la ley establece es el deber del administrador de ponerla en conocimiento de propietarios y residentes (artículo 51, numeral 3), sin fijar mecanismo. Publicarlas de forma proactiva por el canal habitual de la copropiedad —cartelera, correo o portal— es la ruta más tranquila y la que recomendamos.
¿El consejo de administración es obligatorio en un conjunto residencial?
No necesariamente. Según el artículo 53 de la Ley 675, el consejo es obligatorio en edificios o conjuntos de uso comercial o mixto integrados por más de treinta bienes privados, excluyendo parqueaderos y depósitos. En los de treinta o menos, y en los de uso residencial, la propia ley dice que "será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal". Por eso, en un conjunto de vivienda, el consejo existe porque el reglamento lo creó, y es ese mismo reglamento el que define cómo sesiona.
¿El consejo de administración puede reunirse virtualmente?
Los artículos 42, 43 y 44 de la Ley 675, que regulan las reuniones no presenciales, están escritos para la asamblea general. Para el consejo, el único requisito legal es el del artículo 54: presencia y votos de la mayoría de sus miembros, sin que la norma diga que esa presencia deba ser física. No encontramos disposición que prohíba la sesión virtual del consejo, de modo que lo que manda es el reglamento de propiedad horizontal. Si el reglamento calla, la buena práctica es dejar constancia en el acta de la modalidad, del medio empleado y de la participación de los asistentes remotos durante toda la deliberación y la votación.
¿El Decreto 768 de 2025 cambió algo sobre las actas?
Sobre el acta de asamblea, sí, en un punto concreto: su artículo 2.2.8.18.12.1.7 establece que, ante la negativa de entrega de la copia del acta de asamblea o de documentos no sometidos a reserva legal, basta la orden de policía proferida por el alcalde municipal o distrital para su cumplimiento, de conformidad con el parágrafo del artículo 47 de la Ley 675. El acta del consejo no aparece nombrada expresamente. Ese decreto no modificó nada en materia de convocatoria, quórum ni votación de las asambleas.
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Conclusión
Si te llevas tres frases de todo esto, que sean estas. La primera: el acta del consejo no se rige por el artículo 47 —ese es el de la asamblea—. Lo que la Ley 675 dice del consejo cabe en tres artículos cortos: el 53 (quiénes lo integran y cuándo es obligatorio), el 54 (decide con la mayoría de sus miembros, con independencia de los coeficientes) y el 55 (hace lo que el reglamento le permita), más el 51, numeral 3, que obliga al administrador a poner esas actas en conocimiento de propietarios y residentes. La segunda: donde la ley calla, manda tu reglamento de propiedad horizontal, y por eso vale la pena abrirlo una vez y anotar en la plantilla los artículos que aplican. La tercera: todo lo demás —numeración, resultado numérico de cada votación, tabla de compromisos, anexos, libro propio del consejo— es oficio, y el oficio es exactamente lo que se nota cuando alguien abre el acta un año después.
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