Expedido el 7 de julio de 2025 y vigente desde su publicación en el Diario Oficial 53175 del 8 de julio de 2025, el Decreto 768 transformó la gestión de convivencia en conjuntos residenciales, edificios y copropiedades. Si es administrador, consejero o copropietario, esta guía le explica los 9 cambios clave que debe conocer y las acciones que debe tomar en su próxima asamblea.
¿Qué es el Decreto 768 de 2025?
El Decreto 768 de 2025 es una norma expedida por el Gobierno Nacional que reglamenta parcialmente la Ley 1801 de 2016 (Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana) y complementa la Ley 675 de 2001 (Régimen de Propiedad Horizontal).
Su objetivo principal es modernizar y ampliar las facultades de alcaldes e inspectores de policía para intervenir en conflictos de convivencia dentro de las copropiedades, creando herramientas más efectivas para mantener la armonía en edificios y conjuntos.
📜 Marco Legal
El Decreto 768 no deroga la Ley 675 de 2001, sino que la complementa. Adiciona el Capítulo XVIII al Decreto 1070 de 2015 (Decreto Único Reglamentario del Sector Defensa) con disposiciones específicas para propiedad horizontal.
Lo que el Decreto 768 NO cambió
Vale la pena empezar por aquí, porque es la duda que más nos llega: el Decreto 768 no tocó el régimen de asambleas. Reglamenta la Ley 1801 de convivencia, no la mecánica de la reunión. Si usted está preparando su próxima asamblea, todo sigue exactamente igual:
- La convocatoria sigue rigiéndose por el artículo 39 de la Ley 675: mínimo 15 días calendario de antelación para la asamblea ordinaria.
- El quórum sigue en el artículo 45: deliberatorio con más del 50% de los coeficientes, y decisorio con la mitad + 1 de los coeficientes representados.
- Las mayorías calificadas siguen en el artículo 46: el 70% de los coeficientes para reformar el reglamento y las demás decisiones de ese listado.
- Las asambleas no presenciales siguen apoyadas en los artículos 42 y 44, sin cambios: las asambleas virtuales en propiedad horizontal son hoy tan válidas como antes del decreto.
Dicho de otro modo: lo que el 768 sí trae —acceso a las actas, mascotas, cámaras, actividades económicas y facultades de alcaldes e inspectores— son temas de convivencia que usted llevará a la asamblea, pero la forma de convocarla y de votar no se movió ni un milímetro.
¿A quiénes aplica?
El decreto aplica a todas las propiedades horizontales en Colombia, sin distinción:
- Conjuntos residenciales
- Edificios de apartamentos
- Copropiedades comerciales
- Copropiedades mixtas
- Parcelaciones
- Centros comerciales
✅ Ya está vigente: puede empezar hoy
Para la copropiedad, el Decreto 768 no fijó período de transición: rige desde su publicación, el 8 de julio de 2025. Y eso, más que un apuro, es una ventaja — no hay que esperar ninguna fecha para ponerse al día. (Sí hubo un plazo, pero no para usted: era para las entidades territoriales, y lo contamos en el cambio 9.) Buena parte de lo que pide —y de lo que conviene dejar listo— es gestión del administrador: el reglamento vigente a la mano, el censo de animales de compañía y un protocolo de entrega de actas. Se resuelve esta semana, sin convocar a nadie.
Los 9 Cambios Clave del Decreto 768
🔒 1. Protección de Privacidad y Pruebas Lícitas
El decreto protege la privacidad de la habitación y precisa que no podrán usarse en procesos policivos las fotos, videos y audios «recaudados con violación de estas protecciones» (parágrafo del art. 2.2.8.18.12.1.1). Las pruebas en conflictos de convivencia deben obtenerse de manera legal.
🏛️ 2. Facultades del Alcalde sobre Áreas Comunes
Los alcaldes pueden declarar como de "trascendencia pública" las actividades en espacios semiprivados (salones sociales, terrazas, canchas, zonas BBQ) cuando afecten reiteradamente la convivencia.
🪟 3. Protecciones Exteriores de Ventanas
El decreto mantiene las protecciones exteriores de ventanas bajo el régimen de conservación de la integridad urbanística, pero precisa que los vidrios insonorizantes, las películas de protección solar o el blindaje, los elementos decorativos, los vitrales, esmerilados, biselados y cualquier otro trabajo de vidriería de carácter temporal no se considerarán comportamientos que afectan la integridad urbanística (art. 2.2.8.18.12.1.3).
🚔 4. Restitución Inmediata por Policía
La Policía Nacional está obligada a impedir perturbaciones de inmuebles y expulsar ocupantes ilegales de manera inmediata, sin necesidad de procesos judiciales extensos.
🏪 5. Actividades Económicas en Propiedad Horizontal
El decreto regula las actividades económicas y comerciales dentro de las copropiedades, incluyendo normativas sobre publicidad y uso de espacios para fines comerciales.
📋 6. Publicidad del Reglamento de Propiedad Horizontal
Las copropiedades deben tener una copia completa y vigente del reglamento disponible para consulta de las autoridades de policía, junto con el censo de animales de compañía.
📄 7. Acceso de los copropietarios a las actas
El decreto refuerza el derecho de los copropietarios a consultar las actas de asamblea y los documentos que no estén sometidos a reserva legal, y le da al alcalde una vía para ordenar su entrega si la solicitud no se atiende.
🤝 8. Fortalecimiento del Comité de Convivencia
Se ratifica al Comité de Convivencia como instancia principal para resolver conflictos entre copropietarios, sin perjuicio de las acciones policivas.
🐕 9. Caninos de manejo especial
Los caninos de manejo especial requieren registro, póliza de responsabilidad civil y medidas de seguridad específicas. Es una obligación del tenedor del animal, no de la administración. Lo que el decreto sí le pide a la copropiedad es tener a disposición de las autoridades el censo de animales de compañía y el reglamento vigente (art. 2.2.8.18.12.1.6); el registro de caninos de manejo especial lo implementan las alcaldías y gobernaciones. Y aquí hay un dato fresco que casi nadie ha contado: el art. 2.2.8.18.12.2.1 les dio a las entidades territoriales un año desde la expedición del decreto para poner en marcha la plataforma de registro, y ese plazo se cumplió el 7 de julio de 2026. Vale la pena preguntar en su alcaldía si ya está operando: de ahí sale el soporte que después le piden a la copropiedad. Pedir copia de la póliza al ingresar el animal al censo no es una exigencia del decreto, pero es la práctica que evita sorpresas.
📋 Para administradores: preparamos el checklist de qué le exige el Decreto 768 al administrador (y qué no) — con los deberes que sí están en la norma separados de las buenas prácticas que recomendamos.
Qué puede dejar listo su copropiedad
La lista completa se ve larga, pero se ordena sola en cuanto se separa por quién la resuelve: la mitad es gestión del administrador y se despacha en cuestión de días; la otra mitad se lleva a la asamblea. Así queda:
| Acción | Responsable | Prioridad |
|---|---|---|
| Revisar y actualizar reglamento de P.H. | Asamblea | Va a asamblea |
| Crear/actualizar censo de animales de compañía | Administración | Esta semana |
| Pedir copia de la póliza al registrar el animal en el censo (recomendado) | Administración | Esta semana |
| Establecer protocolo de entrega de actas | Administración | Este mes |
| Fortalecer Comité de Convivencia | Asamblea | Va a asamblea |
| Revisar normas de áreas comunes | Consejo + Asamblea | Va a asamblea |
| Actualizar manual de convivencia | Asamblea | Va a asamblea |
| Capacitar al personal de seguridad | Administración | Este mes |
💡 Consejo Importante
Note que varias de las acciones más importantes requieren aprobación de la Asamblea de Copropietarios. Por eso es fundamental que la próxima asamblea ordinaria incluya estos temas en el orden del día, y que la logística de la asamblea deje cada votación registrada por coeficiente y lista para el acta.
Temas para Incluir en la Próxima Asamblea
Sea una extraordinaria de este año o la ordinaria de 2027, la próxima asamblea es donde se aterriza el Decreto 768. El administrador debe incluir estos puntos en la convocatoria:
📝 Orden del Día Sugerido - Decreto 768
- Socialización del Decreto 768 de 2025 y sus implicaciones
- Aprobación de modificaciones al Reglamento de Propiedad Horizontal
- Actualización del Manual de Convivencia
- Elección/ratificación del Comité de Convivencia
- Aprobación de horarios y condiciones para áreas comunes
- Definición de política sobre protecciones exteriores de ventanas
- Aprobación del censo de animales de compañía y normas de tenencia
- Autorización para requerir pólizas de caninos especiales
Fíjese en el segundo punto: modificar el reglamento exige mayoría calificada del 70% de los coeficientes (art. 46 de la Ley 675). Con ese listón, el quórum deja de ser un trámite y pasa a ser el trabajo previo. Lo más rentable que puede hacer es enviar el modelo de poder para asamblea de copropietarios en el mismo correo de la convocatoria: quien no pueda asistir delega y su coeficiente sigue sumando.
Y si le surge la duda de quién puede recibir un poder o cuántos puede llevar una misma persona —el reglamento de cada copropiedad suele fijar ese límite—, lo explicamos con calma en la guía del poder para asamblea de copropietarios.
Con los poderes resueltos, quedan dos detalles del día de la votación. El primero: si la sesión va a ser mixta —unos en el salón y otros conectados—, los coeficientes presentes y los remotos se suman para el conteo, sin distinguir por dónde entró cada quien; lo detallamos en cómo se cuenta el quórum en una asamblea híbrida. La excepción está en el mismo artículo 46: esas decisiones del 70% no pueden tomarse en reunión no presencial, y el Ministerio de Vivienda (concepto 2022EE0017795, orientador y no vinculante) pide que en la mixta ese 70% esté físicamente en el salón.
El segundo es de pura tranquilidad: con el listón en 70% de coeficientes, sumar a mano es lo que alarga la reunión y abre discusiones que nadie quería. Ahí ayuda la votación electrónica para asambleas en Bogotá: cada control lleva el coeficiente del inmueble, el porcentaje aparece en pantalla al cerrar cada punto y el reporte queda listo para pegarlo en el acta.
Hay un detalle que casi nadie presupuesta y que decide el ambiente de la reunión: socializar un decreto ante 150 o 300 propietarios se gana o se pierde en si la gente alcanza a ver y a oír. Cuando cada punto se proyecta en una pantalla que se lee desde la última fila y el sonido llega parejo a todo el salón, las preguntas repetidas bajan solas y la votación sale de una. De eso se encarga el alquiler de equipos para asambleas: pantallas LED, sonido tipo line array y cámaras 4K, montados y operados por el equipo técnico.
Y un apunte que ahorra fechas. De los puntos sugeridos arriba, el que exige el 70% de los coeficientes es la reforma del reglamento (art. 46, numeral 5) — conviene contrastar cada uno de los demás contra los diez numerales de ese artículo antes de cerrar el orden del día, porque de ahí depende si el punto puede votarse o no en una reunión no presencial. Los temas de convivencia que trae el 768 —socializar el decreto, actualizar el manual de convivencia, elegir el comité— no están en esa lista: se deciden con la mayoría de la mitad más uno de los coeficientes representados (art. 45), siempre que el manual sea un documento independiente del reglamento; si está incorporado a él, modificarlo es reforma de reglamento y vuelve al 70%. Con esa salvedad, esos puntos sí caben en una reunión no presencial. Si a su copropiedad le cuesta llenar el salón, resolver esos puntos en asamblea virtual o híbrida de propiedad horizontal suele traer más gente que insistir con el sábado a las 9 de la mañana. Eso sí, una buena práctica que evita discusiones: dejar constancia en el acta de que el quórum se mantuvo durante toda la reunión y verificar la identidad de quienes participan en línea. La regla escrita está en el Decreto 1074 de 2015 (art. 2.2.1.16.1), que es norma de sociedades; a propiedad horizontal llega por vía de conceptos del Ministerio de Vivienda, orientadores y no vinculantes. Aun así, es lo que mejor sostiene un acta. Nuestra plataforma deja el registro del quórum corriendo durante toda la sesión, no solo al inicio: llevamos más de 150 asambleas virtuales e híbridas sin una sola falla técnica.
🎯 ¿Qué hace que una asamblea salga bien?
Son varios puntos y ninguno es de trámite: la asamblea que los saque adelante en una sola sesión es la que llega con todo montado. Lo que ayuda de verdad:
- Votación electrónica para agilizar las decisiones
- Registro digital de asistencia con verificación de coeficientes
- Registro audiovisual de la reunión, con cámaras 4K
- Personal técnico dedicado, para que usted solo tenga que dirigir
- Acta redactada el mismo día, con el reporte de cada votación por coeficiente
En CLICK nos dedicamos a la logística de asambleas: montamos el equipo, registramos el quórum, contamos por coeficiente y le entregamos el reporte listo para el acta. Usted pone el criterio y se lleva los aplausos; nosotros ponemos que nada falle.
Cronograma Sugerido de Implementación
Ya mismo, sin esperar asamblea
Crear el censo de animales de compañía, pedir copia de la póliza al registrar cada canino de manejo especial y dejar listo el protocolo de entrega de actas y documentos. Nada de esto requiere aprobación de la asamblea: es gestión del administrador.
Este semestre
Preparar la propuesta de modificaciones al reglamento y al manual de convivencia, y capacitar al personal de portería y administración.
Si no puede esperar: asamblea extraordinaria
La reforma del reglamento exige el 70% de los coeficientes (art. 46). Si su copropiedad necesita esos cambios ahora, convoque extraordinaria con el tema expreso en el orden del día: en extraordinaria —y en cualquier reunión no presencial— no hay "proposiciones y varios" (art. 39, parágrafo 1º).
Ordinaria 2027 (enero - marzo)
Si el asunto puede esperar, llévelo a la ordinaria. Recuerde convocar con mínimo 15 días calendario de antelación (art. 39) e incluir cada punto en el orden del día desde la convocatoria.
5 claves para que quede bien hecho
1. Aproveche que no hay que esperar nada
Como el decreto rige desde julio de 2025, todo lo que no pasa por asamblea —censo de animales de compañía con la copia de la póliza de cada canino de manejo especial, reglamento vigente a la mano, protocolo de entrega de actas— se puede dejar resuelto esta misma semana. Empezar por ahí le quita la mitad de la lista de encima antes de convocar a nadie.
2. Escriba cada tema en el orden del día, desde la convocatoria
En la asamblea extraordinaria, en toda reunión no presencial (aunque sea la ordinaria) y en las decisiones por comunicación escrita, la ley es expresa: en el aviso se inserta el orden del día y no se pueden tomar decisiones sobre temas no previstos en él (art. 39, parágrafo 1º de la Ley 675). En la ordinaria presencial la ley no impone esa restricción, pero enunciar los puntos desde la convocatoria sigue siendo la mejor práctica: el propietario llega sabiendo qué se vota, y las decisiones quedan con mejor soporte.
3. Arme el censo de animales de compañía
El decreto pide tenerlo disponible, y es obligación de la administración. La ventaja concreta: un formulario de dos minutos por apartamento le deja saber cuántos animales viven en el conjunto, cuáles necesitan póliza y a quién llamar si aparece uno suelto en zonas comunes. Es de las cosas que se agradecen el día que se necesitan.
4. Revísele las ventanas al reglamento
Si su reglamento prohíbe vidrios insonorizados, películas de protección solar, vitrales o esmerilados, esa restricción ya no puede sustentarse como una afectación a la integridad urbanística ante las autoridades de policía. Eso sí, siempre que se trate de los trabajos de vidriería que enumera el artículo, que el decreto describe de carácter temporal. Para cerrar el tema del todo, lo limpio es actualizar el texto del reglamento en la próxima asamblea (es reforma de reglamento: 70% de los coeficientes, art. 46 num. 5).
5. Déle aire al Comité de Convivencia
El decreto lo ratifica como la instancia principal para resolver conflictos entre copropietarios. Un comité con nombres, horario de atención y un acta sencilla de cada caso resuelve por dentro lo que de otro modo termina en trámites de afuera — y le baja la carga a la administración, que deja de ser juez de todo.
💡 Lo que gana la copropiedad
Un conjunto con el reglamento a la mano, el censo al día, el comité de convivencia activo y un protocolo claro de entrega de actas resuelve sus propios asuntos por dentro y rara vez necesita que intervenga alguien de afuera. Eso es, en el fondo, lo que busca el 768: que la convivencia se acuerde en la copropiedad y que las autoridades sean el último recurso, no el primero.
🧮 Herramientas gratis: la calculadora de plazos de convocatoria te dice cuándo convocar tu próxima asamblea, y la calculadora de intereses de mora liquida la tasa vigente de la Superfinanciera. Las dos, más los generadores de poder y de convocatoria, están en las herramientas gratuitas para administradoras.
Decreto 768 vs RUAPH: no son lo mismo
| Aspecto | Decreto 768 de 2025 | RUAPH |
|---|---|---|
| Qué es | Un decreto (norma vigente) | Un proyecto de ley (aún no es norma) |
| Estado | Vigente desde el 8 jul 2025 (expedido el 7) | En trámite: primer debate aprobado (7 abr 2026) y ponencia positiva para segundo debate publicada el 1 sep 2026. Pendiente de Plenaria de Cámara y de los dos debates del Senado; en el orden del día de Plenaria desde el 8 sep 2026, aún sin votación |
| De qué trata | Convivencia y facultades de policía en PH | Registrar y profesionalizar a los administradores |
| ¿Te obliga hoy? | Sí, ya aplica | No, aún no |
| ¿Hay que inscribirse? | No crea ningún registro | Sí, si se aprueba (en Cámara de Comercio) |
| Quién lo maneja | Autoridades de policía / inspecciones | Cámaras de Comercio (RUES), a futuro |
Ojo: el RUA de Bogotá sí existe (y no es el RUAPH nacional)
Aquí hay un tercer elemento que aumenta la confusión: Bogotá ya tiene un Registro Único de Administradores (RUA) de carácter distrital, una herramienta de la Secretaría Distrital de Gobierno para consultar administradores de propiedad horizontal en la ciudad. Existe y funciona, pero es local de Bogotá y no es lo mismo que el RUAPH nacional del proyecto de ley. Que en Bogotá exista un RUA no significa que ya rija un registro obligatorio a nivel nacional.
Se consulta en línea, gratis y sin registrarte, en tramite.gobiernobogota.gov.co/registro-unico-administradores. Puedes buscar por el número de identificación del administrador, por el NIT si es persona jurídica, o por el número de matrícula de la propiedad horizontal. Te muestra únicamente los representantes legales y suplentes activos en las propiedades horizontales registradas en las alcaldías locales de Bogotá, y la propia Secretaría advierte que no reemplaza el Certificado de Representación Legal.
RUA de Bogotá
VIGENTE. Distrital, ya operando: sirve para consultar quién administra en la ciudad, no para habilitarte.
RUAPH nacional
PROPUESTA. Proyecto de ley aún no aprobado; aplicaría en todo el país y sí habilitaría para ejercer.
Qué le exige el Decreto 768 al administrador: checklist
Lo que sí está en el decreto
- ☐ Garantizar el acceso a la documentación de la copropiedad —actas de asamblea y documentos que no estén sometidos a reserva legal— cuando la solicite un propietario o una autoridad (art. 2.2.8.18.12.1.7, que se apoya en el parágrafo del art. 47 de la Ley 675). Si la solicitud no se atiende, el alcalde tiene una vía para ordenar la entrega.
- ☐ Tener a la mano el reglamento vigente y el censo de animales de compañía, a disposición de las autoridades de policía (art. 2.2.8.18.12.1.6). Es un deber de la copropiedad; en la práctica se resuelve con una carpeta digital compartida.
Por qué solo dos (y no cinco)
Revisamos el articulado completo del Decreto 768 palabra por palabra. «Administrador» no aparece en ninguno de sus artículos (solo una vez en los considerandos, citando la Ley 675), y «reportar» y «denunciar» no aparecen en todo el decreto. «Inspección» y «medidas correctivas» sí aparecen —y muchas veces—, pero en las secciones de procedimiento policivo, referidas a lo que hacen las autoridades: en la subsección de propiedad horizontal (arts. 2.2.8.18.12.1.1 a 1.8) no aparece ninguno de los cinco términos. Circulan listas de cinco o seis «nuevas obligaciones del administrador» que la norma sencillamente no dice. Preferimos decírtelo claro: en el decreto está lo de arriba. Lo de abajo es bueno, pero es recomendación nuestra, no obligación legal.
Lo que recomendamos en CLICK (buena práctica, no norma)
Ninguno de estos cuatro puntos está en el Decreto 768. Los dejamos porque le ahorran discusiones a la administración el día que un propietario o una autoridad toca la puerta:
- ☐ Canalizar los hechos de convivencia por el comité de convivencia —que el decreto sí ratifica como instancia principal (art. 2.2.8.18.12.1.8)— y, cuando el caso lo amerite, hacia las autoridades de policía. Denunciar no es un deber que el decreto le imponga a la administración.
- ☐ Mantener un registro ordenado de las decisiones de la asamblea, con el resultado de cada votación. No lo pide el 768, pero es lo que hace fácil cumplir el punto de acceso a la documentación.
- ☐ Tener claro cómo se atiende la visita de una autoridad: quién la recibe, qué documentos se muestran y qué queda por escrito. Media hora de acuerdo previo con la portería evita el resto.
- ☐ Hacer seguimiento a las medidas correctivas que una autoridad ordene, y dejar constancia de lo actuado. Le da respaldo a la administración si el tema vuelve.
Tip práctico: ten a la mano y organizado el archivo de actas y decisiones. Buena parte de estas obligaciones se cumplen sin estrés si tu asamblea quedó bien documentada. Aquí ayuda tener una buena elaboración de actas.
Conclusión
El Decreto 768 de 2025 le cambió el marco a la convivencia en propiedad horizontal. Sí, trae obligaciones nuevas —el censo, el reglamento disponible, el protocolo de actas—, pero la mayoría son de las que se resuelven una vez y quedan resueltas, y a cambio le entregan a la administración herramientas más claras para destrabar los conflictos de siempre.
La clave está en la preparación: actualizar documentos, fortalecer los órganos de administración y, sobre todo, aprovechar la próxima asamblea para tomar las decisiones necesarias con la participación de todos los copropietarios.
Y una asamblea bien organizada —con el quórum registrado, el conteo por coeficiente en pantalla y el acta lista el mismo día— hace que cada decisión quede clara para todos y bien soportada en el papel. Que es, al final, lo que uno quiere llevarse a la casa esa noche.
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