Desde el 7 de julio de 2025 está vigente el Decreto 768, una norma que transforma la gestión de convivencia en conjuntos residenciales, edificios y copropiedades. Si es administrador, consejero o copropietario, esta guía le explica los 9 cambios clave que debe conocer y las acciones que debe tomar en su próxima asamblea.
¿Qué es el Decreto 768 de 2025?
El Decreto 768 de 2025 es una norma expedida por el Gobierno Nacional que reglamenta parcialmente la Ley 1801 de 2016 (Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana) y complementa la Ley 675 de 2001 (Régimen de Propiedad Horizontal).
Su objetivo principal es modernizar y ampliar las facultades de alcaldes e inspectores de policía para intervenir en conflictos de convivencia dentro de las copropiedades, creando herramientas más efectivas para mantener la armonía en edificios y conjuntos.
📜 Marco Legal
El Decreto 768 no deroga la Ley 675 de 2001, sino que la complementa. Adiciona el Capítulo XVIII al Decreto 1070 de 2015 (Decreto Único Reglamentario del Sector Defensa) con disposiciones específicas para propiedad horizontal.
¿A quiénes aplica?
El decreto aplica a todas las propiedades horizontales en Colombia, sin distinción:
- Conjuntos residenciales
- Edificios de apartamentos
- Copropiedades comerciales
- Copropiedades mixtas
- Parcelaciones
- Centros comerciales
🚨 Atención: Vigencia Inmediata
El Decreto 768 no establece período de transición. Esto significa que las copropiedades deben adaptarse de inmediato a las nuevas disposiciones. No hay tiempo de gracia.
Los 9 Cambios Clave del Decreto 768
🔒 1. Protección de Privacidad y Pruebas Lícitas
Se prohíbe el uso de fotos, videos y audios obtenidos sin consentimiento de los habitantes o que vulneren la intimidad en procesos policivos. Las pruebas en conflictos de convivencia deben obtenerse de manera legal.
🏛️ 2. Facultades del Alcalde sobre Áreas Comunes
Los alcaldes pueden declarar como de "trascendencia pública" las actividades en espacios semiprivados (salones sociales, terrazas, canchas, zonas BBQ) cuando afecten reiteradamente la convivencia.
🪟 3. Protecciones Exteriores de Ventanas
Se permite la instalación de vidrios insonorizados, películas de protección solar, vitrales, blindajes o esmerilados sin que se consideren afectaciones a la integridad urbanística.
🚔 4. Restitución Inmediata por Policía
La Policía Nacional está obligada a impedir perturbaciones de inmuebles y expulsar ocupantes ilegales de manera inmediata, sin necesidad de procesos judiciales extensos.
🏪 5. Actividades Económicas en Propiedad Horizontal
El decreto regula las actividades económicas y comerciales dentro de las copropiedades, incluyendo normativas sobre publicidad y uso de espacios para fines comerciales.
📋 6. Publicidad del Reglamento de Propiedad Horizontal
Las copropiedades deben tener una copia completa y vigente del reglamento disponible para consulta de las autoridades de policía, junto con el censo de animales de compañía.
📄 7. Entrega Obligatoria de Actas de Asamblea
Si la administración se niega a entregar actas de asamblea o documentos no sometidos a reserva legal, el alcalde puede ordenar su entrega mediante orden de policía.
🤝 8. Fortalecimiento del Comité de Convivencia
Se ratifica al Comité de Convivencia como instancia principal para resolver conflictos entre copropietarios, sin perjuicio de las acciones policivas.
🐕 9. Manejo de Caninos de Tratamiento Especial
Los caninos de razas especiales requieren registro, póliza de responsabilidad civil y medidas de seguridad específicas. El incumplimiento puede resultar en aprehensión o incautación.
Qué Debe Hacer su Copropiedad
Dado que el decreto ya está vigente, las copropiedades deben actuar con urgencia. Estas son las acciones prioritarias:
| Acción | Responsable | Prioridad |
|---|---|---|
| Revisar y actualizar reglamento de P.H. | Asamblea | Asamblea |
| Crear/actualizar censo de mascotas | Administración | Urgente |
| Verificar pólizas de caninos especiales | Administración | Urgente |
| Establecer protocolo de entrega de actas | Administración | Importante |
| Fortalecer Comité de Convivencia | Asamblea | Asamblea |
| Revisar normas de áreas comunes | Consejo + Asamblea | Asamblea |
| Actualizar manual de convivencia | Asamblea | Asamblea |
| Capacitar al personal de seguridad | Administración | Importante |
💡 Consejo Importante
Note que varias de las acciones más importantes requieren aprobación de la Asamblea de Copropietarios. Por eso es fundamental que la próxima asamblea ordinaria incluya estos temas en el orden del día.
Temas para Incluir en la Próxima Asamblea
La asamblea ordinaria de 2026 será crucial para implementar el Decreto 768. El administrador debe incluir estos puntos en la convocatoria:
📝 Orden del Día Sugerido - Decreto 768
- Socialización del Decreto 768 de 2025 y sus implicaciones
- Aprobación de modificaciones al Reglamento de Propiedad Horizontal
- Actualización del Manual de Convivencia
- Elección/ratificación del Comité de Convivencia
- Aprobación de horarios y condiciones para áreas comunes
- Definición de política sobre protecciones exteriores de ventanas
- Aprobación del censo de mascotas y normas de tenencia
- Autorización para requerir pólizas de caninos especiales
🎯 ¿Cómo garantizar una asamblea exitosa?
Con tantos temas importantes por tratar, su asamblea de 2026 necesita ser eficiente, transparente y bien documentada. Para esto es fundamental contar con:
- Votación electrónica para agilizar las decisiones
- Registro digital de asistencia con verificación de coeficientes
- Producción audiovisual profesional para evidencia
- Personal técnico que garantice el orden
- Actas detalladas que cumplan con la nueva normativa
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Cronograma Sugerido de Implementación
Inmediato (Diciembre 2025)
Crear censo de mascotas, verificar pólizas de caninos especiales, establecer protocolo de entrega de documentos.
Enero 2026
Preparar propuesta de modificaciones al reglamento, revisar manual de convivencia, capacitar personal.
Febrero - Marzo 2026
Realizar asamblea ordinaria con puntos del Decreto 768 en el orden del día.
Abril 2026
Implementar decisiones de asamblea, socializar cambios con residentes, actualizar documentos oficiales.
Errores Comunes que Debe Evitar
1. Ignorar la vigencia inmediata
Muchas copropiedades creen que pueden esperar. El decreto ya está vigente y las autoridades pueden exigir su cumplimiento en cualquier momento.
2. No incluir los temas en la asamblea
Si los cambios al reglamento no se incluyen en el orden del día de la convocatoria, la asamblea no puede aprobarlos válidamente. Planifique con anticipación.
3. Desconocer el censo de mascotas
El decreto exige tener el censo disponible para las autoridades. No tenerlo puede generar sanciones y dificultades en caso de incidentes.
4. Prohibir protecciones de ventanas
Si su reglamento prohíbe vidrios insonorizados o películas de protección, esa disposición ya no es aplicable. Insistir en ella puede generar conflictos legales.
5. No fortalecer el Comité de Convivencia
El decreto le da más relevancia a este órgano. Un comité débil o inexistente significa que los conflictos escalarán directamente a la policía.
⚠️ Riesgo de Sanciones
El incumplimiento del Decreto 768 puede resultar en intervención directa de las autoridades de policía en la gestión de su copropiedad. Esto incluye la posibilidad de que el alcalde fije horarios para sus áreas comunes o que se ordene la entrega forzosa de documentos.
Conclusión
El Decreto 768 de 2025 representa un cambio significativo en la forma como se gestiona la convivencia en propiedad horizontal. Aunque introduce nuevas obligaciones, también proporciona herramientas más claras para resolver conflictos.
La clave está en la preparación: actualizar documentos, fortalecer los órganos de administración y, sobre todo, aprovechar la próxima asamblea para tomar las decisiones necesarias con la participación de todos los copropietarios.
Una asamblea bien organizada, con votación electrónica y registro profesional, garantiza que las decisiones sean transparentes, válidas y defendibles ante cualquier impugnación.
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