Desde el 7 de julio de 2025 rige el Decreto 768 de 2025, que reglamenta parcialmente la Ley 1801 de 2016 (Código de Seguridad y Convivencia) y amplía el alcance de la Ley 675 de 2001. Para los administradores, esto significa obligaciones nuevas y concretas. Aquí tienes el checklist práctico de lo que debes cumplir —y una aclaración clave: el Decreto 768 no es lo mismo que el RUAPH. Para el panorama completo, mira nuestra guía completa del Decreto 768 de 2025.
1. Qué cambió, en una frase
El Decreto 768 fortalece las facultades de alcaldes e inspectores de policía en temas de convivencia dentro de la propiedad horizontal, y conecta a la copropiedad con esas autoridades. En la práctica, el administrador pasa a ser un puente formal entre el conjunto y las autoridades de policía, con deberes específicos.
2. Checklist de obligaciones del administrador
- ☐ Reportar a las autoridades de policía los hechos que constituyan contravención al Código de Convivencia (Ley 1801).
- ☐ Mantener un registro actualizado de las decisiones de la asamblea.
- ☐ Garantizar el acceso a la documentación que soliciten un propietario o una autoridad.
- ☐ Facilitar las inspecciones de las autoridades de policía cuando lo requieran.
- ☐ Ejecutar las medidas correctivas ordenadas por las autoridades competentes.
Tip práctico: ten a la mano y organizado el archivo de actas y decisiones. Buena parte de estas obligaciones se cumplen sin estrés si tu asamblea quedó bien documentada. Aquí ayuda tener una buena elaboración de actas.
3. No lo confundas con el RUAPH
Mucha gente mezcla ambos, pero son cosas distintas:
| Decreto 768 de 2025 | RUAPH |
|---|---|
| Ya está vigente (desde jul-2025) | Es un proyecto de ley aún en el Congreso (sin fecha) |
| Reglamenta convivencia (Ley 1801) + Ley 675 | Crearía un registro de administradores con inhabilidades |
| Obligaciones que aplican hoy | Aún no obliga a nada |
Si quieres profundizar en el registro, lee sobre el RUAPH y qué cambiaría.
4. Qué pasa si no cumples
Incumplir estas obligaciones expone al administrador a responsabilidad y a problemas con las autoridades de policía, además de conflictos con propietarios que pueden exigir la documentación. La mejor defensa es la gestión ordenada: actas al día, decisiones registradas y una asamblea bien llevada desde la convocatoria.
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Conclusión
En resumen: desde julio de 2025, el Decreto 768 le da al administrador cinco deberes concretos —reportar contravenciones, registro de decisiones al día, dar acceso a la documentación, facilitar inspecciones y ejecutar medidas correctivas— y lo conecta formalmente con las autoridades de policía. Y ojo: no es el RUAPH (ese sigue en el Congreso).
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