El Decreto 768 de 2025 fue expedido el 7 de julio de 2025 y rige desde su publicación en el Diario Oficial 53175 del 8 de julio de 2025. Reglamenta parcialmente la Ley 1801 de 2016 (Código de Seguridad y Convivencia) y se apoya en la Ley 675 de 2001. Y aquí va la buena noticia: leído de principio a fin, el decreto no nombra al administrador en ninguno de sus artículos. Lo que sí trae son dos deberes concretos de la copropiedad, que en la práctica gestiona la administración. Abajo los separamos de lo que es buena práctica recomendada, para que sepas exactamente qué es norma —y una aclaración clave: el Decreto 768 no es lo mismo que el RUAPH. Para el panorama completo, mira nuestra guía completa del Decreto 768 de 2025.
1. Qué cambió, en una frase
El Decreto 768 fortalece las facultades de alcaldes e inspectores de policía en temas de convivencia dentro de la propiedad horizontal, y conecta a la copropiedad con esas autoridades. Ahora, el detalle que casi nadie cuenta: su articulado le habla a la copropiedad, no al cargo: la palabra «administrador» no aparece en ninguno de sus artículos —solo una vez en los considerandos, y ahí citando la Ley 675—. En la subsección de propiedad horizontal (arts. 2.2.8.18.12.1.1 a 1.8, que adicionan el Decreto 1070 de 2015) no aparece ni una sola vez. Por eso aquí separamos dos cosas que suelen ir revueltas: lo que la norma sí pide, y lo que conviene hacer aunque la norma no lo diga.
2. Checklist: lo que pide el decreto y lo que recomendamos
Lo que sí está en el decreto
- ☐ Garantizar el acceso a la documentación de la copropiedad —actas de asamblea y documentos que no estén sometidos a reserva legal— cuando la solicite un propietario o una autoridad (art. 2.2.8.18.12.1.7, que se apoya en el parágrafo del art. 47 de la Ley 675). Si la solicitud no se atiende, el alcalde tiene una vía para ordenar la entrega.
- ☐ Tener a la mano el reglamento vigente y el censo de animales de compañía, a disposición de las autoridades de policía (art. 2.2.8.18.12.1.6). Es un deber de la copropiedad; en la práctica se resuelve con una carpeta digital compartida.
Por qué solo dos (y no cinco)
Revisamos el articulado completo del Decreto 768 palabra por palabra. «Administrador» no aparece en ninguno de sus artículos (solo una vez en los considerandos, citando la Ley 675), y «reportar» y «denunciar» no aparecen en todo el decreto. «Inspección» y «medidas correctivas» sí aparecen —y muchas veces—, pero en las secciones de procedimiento policivo, referidas a lo que hacen las autoridades: en la subsección de propiedad horizontal (arts. 2.2.8.18.12.1.1 a 1.8) no aparece ninguno de los cinco términos. Circulan listas de cinco o seis «nuevas obligaciones del administrador» que la norma sencillamente no dice. Preferimos decírtelo claro: en el decreto está lo de arriba. Lo de abajo es bueno, pero es recomendación nuestra, no obligación legal.
Lo que recomendamos en CLICK (buena práctica, no norma)
Ninguno de estos cuatro puntos está en el Decreto 768. Los dejamos porque le ahorran discusiones a la administración el día que un propietario o una autoridad toca la puerta:
- ☐ Canalizar los hechos de convivencia por el comité de convivencia —que el decreto sí ratifica como instancia principal (art. 2.2.8.18.12.1.8)— y, cuando el caso lo amerite, hacia las autoridades de policía. Denunciar no es un deber que el decreto le imponga a la administración.
- ☐ Mantener un registro ordenado de las decisiones de la asamblea, con el resultado de cada votación. No lo pide el 768, pero es lo que hace fácil cumplir el punto de acceso a la documentación.
- ☐ Tener claro cómo se atiende la visita de una autoridad: quién la recibe, qué documentos se muestran y qué queda por escrito. Media hora de acuerdo previo con la portería evita el resto.
- ☐ Hacer seguimiento a las medidas correctivas que una autoridad ordene, y dejar constancia de lo actuado. Le da respaldo a la administración si el tema vuelve.
Tip práctico: ten a la mano y organizado el archivo de actas y decisiones. Buena parte de estas obligaciones se cumplen sin estrés si tu asamblea quedó bien documentada. Aquí ayuda tener una buena elaboración de actas.
3. No lo confundas con el RUAPH
Mucha gente mezcla ambos, pero son cosas distintas:
| Decreto 768 de 2025 | RUAPH |
|---|---|
| Ya está vigente (desde el 8-jul-2025) | Es un proyecto de ley aún en el Congreso (sin fecha) |
| Reglamenta convivencia (Ley 1801) y se apoya en la Ley 675 | Crearía un registro de administradores con inhabilidades |
| Obligaciones que aplican hoy | Aún no obliga a nada |
Si quieres profundizar en el registro, lee sobre el RUAPH y qué cambiaría.
4. Qué pasa si no lo tienes al día
Los dos deberes de arriba son de los que se resuelven una vez y quedan resueltos. Si un propietario pide un acta y no la recibe, tiene la vía de acudir al alcalde para que ordene la entrega (art. 2.2.8.18.12.1.7); y una copropiedad que no encuentra su reglamento vigente cuando llega una autoridad queda en desventaja sin necesidad. Nada de esto es un drama: se previene con gestión ordenada —actas al día, decisiones registradas y una asamblea bien llevada desde la convocatoria.
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Conclusión
En resumen: el Decreto 768 es una norma de convivencia, no de asambleas, y no le crea al administrador la lista de deberes nuevos que circula por ahí —su articulado ni siquiera nombra el cargo. De la copropiedad sí pide dos cosas concretas: dar acceso a las actas y documentos que se soliciten (art. 2.2.8.18.12.1.7) y tener a la mano el reglamento vigente y el censo de animales de compañía (art. 2.2.8.18.12.1.6). Lo demás —canalizar las quejas por el comité, registro de decisiones, orden en las visitas, seguimiento a las medidas correctivas— es buena práctica, y vale la pena. Y ojo: no es el RUAPH (ese sigue en el Congreso).
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