El 1 de septiembre de 2026 la Cámara de Representantes publicó la ponencia positiva para segundo debate de la reforma a la Ley 675 de 2001, y con ella volvió a la conversación el Registro Único de Administradores de Propiedad Horizontal (RUAPH). Antes de que te preocupes: sigue siendo una propuesta, no una obligación. Aquí te contamos qué dice el texto tal cual quedó —citado literal—, en qué punto va de verdad, y cuánto tiempo tendrías para inscribirte si algún día se aprueba. Spoiler: bastante más del que te están diciendo.
📌 Léelo así: esto es una PROPUESTA, no derecho vigente
El RUAPH hace parte del Proyecto de Ley 067 de 2025 Cámara, acumulado con el Proyecto de Ley 146 de 2025 Cámara («por medio de la cual se modifican disposiciones de la Ley 675 de 2001 y se dictan normas para el fortalecimiento del régimen de propiedad horizontal»). El 1 de septiembre de 2026 se publicó su informe de ponencia positiva para segundo debate, firmado por los coordinadores ponentes José Jaime Uscátegui Pastrana y Germán Rogelio Rozo Anís. Todavía falta que lo vote la Plenaria de la Cámara y que surta los dos debates del Senado. Mientras eso no ocurra, no hay dónde inscribirse ni nada que te obligue. Todo lo que citamos abajo lo marcamos como propuesto por esa razón.
🗓️ Actualización 14 de septiembre de 2026
El proyecto que crearía el RUAPH sigue siendo el PL 067 de 2025 Cámara, acumulado con el PL 146 de 2025 (si ves menciones a números anteriores, como el PL 397 de 2024, corresponden a intentos que no prosperaron: el vehículo vivo es el 067). Ya entró al orden del día de la Plenaria de la Cámara —fue el punto 2 el 8 de septiembre y el punto 9 el 9 de septiembre de 2026, con proposiciones de varios representantes radicadas esos días—, pero no alcanzó a votarse: la ficha oficial sigue en «Trámite en Plenaria» sin texto aprobado, y el orden del día de la sesión del 15 de septiembre está dedicado a una moción de censura y a otros proyectos, sin incluirlo (fuentes: ficha del proyecto y órdenes del día del 8, 9 y 15 de septiembre en camara.gov.co, consultados el 14 de septiembre de 2026). Es una buena señal de que el tema avanza en la agenda, y a la vez la confirmación de que hoy nada cambia: no hay dónde inscribirse ni nada que te obligue.
El RUAPH sigue dentro del texto de la ponencia para segundo debate del PL 067 (publicada el 1 de septiembre de 2026): el artículo 91 propuesto lo crea «de carácter nacional, público, unipersonal y obligatorio, administrado por las Cámaras de Comercio», con el régimen de transición del artículo 92 (verificado sobre el documento de la ficha oficial, 14 de septiembre de 2026). Hay un segundo proyecto sobre la Ley 675 que conviene no confundir: el PL 057 de 2026 Cámara, del representante David Cote, sobre transparencia y rendición de cuentas, que está citado para su primer debate en la Comisión Primera el 15 de septiembre de 2026 (orden del día publicado en camara.gov.co el 13 de septiembre). Ese proyecto no contiene ningún registro de administradores y no modifica las reglas de asambleas, quórum ni mayorías. Los cuatro pasos siguen pendientes para el 067 —Plenaria de Cámara y los dos debates del Senado— y, si llegara a aprobarse, el propio texto suma seis meses de reglamentación y seis de transición. Seguimos el trámite en la fuente y te avisamos cuando haya votación.
Sección 1
¿Qué es el RUAPH y por qué se propone?
Hoy en Colombia, cualquier persona puede administrar un conjunto residencial sin acreditar ningún conocimiento, sin ningún registro nacional y sin ninguna forma de verificar su historial. Un administrador que fue removido por malversación de fondos en Bogotá puede aparecer administrando otro conjunto en Medellín al mes siguiente, y la nueva asamblea no tiene manera de saberlo.
El RUAPH se propone precisamente para cerrar esa brecha. El texto que hoy está en trámite lo crea así, textualmente: «Créese el Registro Único de Administradores de Propiedad Horizontal, en adelante Registro Único, de carácter nacional, público, unipersonal y obligatorio, administrado por las Cámaras de Comercio, en el cual deberá inscribirse todo aquel que pretenda ejercer funciones de administrador de propiedad horizontal, siempre que cumpla con las disposiciones de esta Ley y su reglamento» (artículo 91 propuesto, en el artículo 46 del texto para segundo debate).
En términos prácticos: si eso llegara a ser ley, sin inscripción en el RUAPH una persona no sería legalmente administradora, sin importar que la asamblea la elija. Ojo con el tiempo verbal — llegara, sería: hoy no es así.
📌 ¿Dónde funcionará el RUAPH?
Lo administrarían las Cámaras de Comercio, como «un registro virtual integrado al Registro Único Empresarial y Social –RUES–, que podrá ser consultado en línea de manera gratuita» (artículo 91 propuesto, parágrafo 2º). La anotación se haría «en la Cámara de Comercio de la jurisdicción donde se pretenda realizar la actividad», y el texto pide expresamente que tanto los formatos de inscripción como los portales de consulta sean accesibles para las personas con discapacidad.
Sección 2
En qué va la reforma (línea de tiempo real)
Para saber cuánto tiempo tienes de verdad, hay que mirar el recorrido del proyecto que sí está vivo hoy. Hubo intentos anteriores de reformar la Ley 675 que no prosperaron; el vehículo que corre en este momento es este:
Se radica el PL 067 de 2025 Cámara
Proyecto de origen parlamentario, radicado por los representantes Armando Antonio Zabaraín de Arce, Juan Daniel Peñuela Calvache y Julio Roberto Salazar Perdomo. Publicado en la Gaceta del Congreso número 1235 de 2025.
Se radica el PL 146 de 2025 y se acumulan
Por decisión de la Mesa Directiva de la Comisión Primera de la Cámara, el PL 146 de 2025 se acumula con el 067. Desde ahí los dos caminan como un solo proyecto. Si ves noticias que hablan solo del 146, o de proyectos más viejos, se están quedando cortas.
Aprobado en primer debate
El proyecto acumulado supera el primer debate en la Comisión Primera Constitucional de la Cámara de Representantes.
Ponencia positiva para segundo debate
Se publica el informe de ponencia, «positiva con pliego de modificaciones», que solicita a la Plenaria de la Cámara dar segundo debate al proyecto. Es el documento que citamos, literal, en todo este artículo.
Entra al orden del día de la Plenaria (sin votarse)
El proyecto figura como punto 2 el 8 de septiembre y como punto 9 el 9 de septiembre de 2026, con proposiciones de varios representantes radicadas esos días, pero la sesión no alcanza a votarlo. No aparece en el orden del día del 15 de septiembre (fuentes: órdenes del día de Plenaria en camara.gov.co, consultados el 14 de septiembre de 2026).
Votación en Plenaria de Cámara (segundo debate)
Todavía no ocurre. El proyecto ya fue incluido en el orden del día de la Plenaria (8 y 9 de septiembre de 2026) sin alcanzar a votarse, y no está en la sesión del 15 de septiembre. Que esté en agenda significa que el tema quedó listo para debatirse, no que esté aprobado.
Los dos debates del Senado
Comisión Primera y Plenaria del Senado. Después vendrían la sanción presidencial y la publicación: según el artículo 58 del texto propuesto, «la presente Ley rige a partir de su publicación».
Hasta 6 meses de reglamentación
Ya con ley, el Gobierno Nacional tendría «un término no mayor a seis (6) meses a partir de la expedición de la presente Ley» para reglamentar cómo opera el registro en las Cámaras de Comercio (artículo 91 propuesto, parágrafo 2º).
El registro abre, y ahí empiezan otros 6 meses
Desde que el RUAPH entre en funcionamiento, quienes ya están administrando tendrían 6 meses más para inscribirse (artículo 92 propuesto). Súmalos: son dos plazos de seis meses que corren después de que la ley exista.
Sección 3
Los 5 requisitos previstos (2 de formación + 3 condiciones de inscripción), citados literal
Aquí es donde más desinformación circula, así que en vez de suponer, transcribimos. El artículo 51B propuesto (artículo 30 del texto para segundo debate) abre diciendo: «Para la inscripción en el Registro Único Nacional de Administradores de Propiedad Horizontal, se debe cumplir con los siguientes requisitos», y enumera dos de formación. A esos se suman tres condiciones de inscripción que están en los artículos 51A y 91 propuestos. Estos son los cinco, con el texto en la mano.
⚠️ Recuerda: PROPUESTA, no norma vigente
Todo lo de esta sección es texto de un proyecto de ley en trámite. Puede cambiar en el segundo debate, en el Senado o en la conciliación. Hoy la Ley 675 de 2001 no te exige ninguno de estos requisitos para ejercer como administradora.
1 Ser bachiller
Textual: «Acreditar educación media mediante el título de bachiller otorgado por las instituciones educativas autorizadas» (artículo 51B propuesto, numeral 1).
Es el piso, y para la enorme mayoría de administradoras en ejercicio ya está cumplido. Ubica tu diploma o tu acta de grado y guárdalo escaneado; es el documento más fácil de perder y el más simple de tener listo.
2 Formación de tecnólogo en PH — o un título profesional afín
Textual: «Acreditar formación académica en el grado de tecnólogo en propiedad horizontal o formación para el empleo con una equivalencia al grado de tecnólogo de conformidad con el Marco Nacional de Cualificaciones, en relación con las materias que competen a la administración de propiedad horizontal, certificada por cualquier entidad educativa pública o privada reconocida para impartir educación superior y/o educación para el trabajo y desarrollo humano, avalada por el Ministerio de Educación» (artículo 51B propuesto, numeral 2).
Y el mismo numeral abre una segunda puerta: «También se podrá acreditar título profesional, afín a las ciencias administrativas, contables o legales».
Si eres administradora de empresas, contadora o abogada, este requisito lo cumplirías con el título que ya tienes. Si no, la ruta sería una formación tecnológica o de educación para el trabajo avalada por el Ministerio de Educación.
3 Hacer la anotación en la Cámara de Comercio de tu jurisdicción
El registro sería «de carácter nacional, público, unipersonal y obligatorio, administrado por las Cámaras de Comercio», y «la anotación se realizará en la Cámara de Comercio de la jurisdicción donde se pretenda realizar la actividad» (artículo 91 propuesto). Más que un requisito de admisión, es la condición de dónde y cómo quedaría hecha la inscripción.
Con un detalle a favor: una vez inscrita, «el administrador inscrito ante el Registro Único Nacional de Administradores de Propiedad Horizontal podrá ejercer su actividad en todo el territorio nacional» (artículo 93 propuesto). Te inscribirías en una ciudad y quedarías habilitada en todo el país.
La inscripción sería gratuita para quien administre propiedad horizontal de uso residencial multifamiliar de estratos 1, 2 y 3 (artículo 91 propuesto).
4 Si administras a través de una empresa, la empresa también se inscribe
Textual: «Las personas jurídicas que presten el servicio de administración, deberán estar inscritas en el Registro Único. En este caso deberán indicarse el número de identificación tributaria de la persona jurídica, el nombre e identificación del representante legal y el de las personas que presten el servicio» (artículo 91 propuesto, parágrafo 1º).
Serían dos inscripciones distintas y complementarias: la de la sociedad y la de cada persona que efectivamente administra. Si tienes una firma de administración, esto te tocaría dos veces.
5 Mantener la información al día — y veraz
Textual, y son dos incisos distintos: «Cualquier persona que ejerza o pretenda ejercer como administrador de propiedad horizontal deberá inscribirse en el Registro Único Nacional de Administradores de Propiedad Horizontal, suministrando información verídica y actualizándola cuando haya lugar». Y el inciso siguiente: «En el Registro se deberá identificar a las propiedades horizontales en las que presta y ha prestado sus servicios, los periodos de administración, las sanciones impuestas y su vigencia» (artículo 51A propuesto).
Este es el único de los cinco que no se cumple una vez y ya: sería un deber permanente. El proyecto incluso lo suma a las funciones del administrador — «suministrar información actualizada y veraz» en el registro.
💡 Dos puertas que el mismo texto deja abiertas
Si ya estás ejerciendo: «A partir de la entrada en funcionamiento del Registro Único de Administradores de Propiedad Horizontal y durante los siguientes dos (2) años, quien ejerza como Administrador de Propiedad Horizontal podrá registrarse acreditando únicamente experiencia laboral de mínimo dos (2) años» (artículo 51B propuesto, parágrafo 1º). O sea: durante esos dos años, tu hoja de vida valdría como requisito.
Si administras ad-honorem: el parágrafo 2º del mismo artículo te exceptúa de los requisitos de formación. Lo detallamos más abajo.
A continuación, un resumen comparativo entre la situación actual y lo que vendría con el RUAPH:
| Aspecto | Hoy (Ley 675 vigente) | Si se aprobara el RUAPH |
|---|---|---|
| Requisito para ejercer | ✗ Ninguno — cualquier persona puede ser designada | ✓ Inscripción en el RUAPH (art. 91 propuesto) |
| Formación acreditada | ✗ No se exige | ✓ Bachiller + tecnólogo en PH o título profesional afín (art. 51B propuesto) |
| Historial verificable | ✗ No existe un registro nacional | ✓ El registro identificaría las PH administradas, los periodos y «las sanciones impuestas y su vigencia» (art. 51A propuesto) |
| Dónde puedes ejercer | ~ Cada copropiedad verifica por su cuenta | ✓ Una sola inscripción habilitaría en todo el territorio nacional (art. 93 propuesto) |
| Costo | ✗ No aplica | ✓ Gratuito en estratos 1, 2 y 3; en los demás, tarifa diferenciada de pago único y renovación gratuita (art. 91 propuesto, par. 3º) |
| Administrador provisional | ✗ Sin requisitos | ✓ También tendría que estar inscrito (art. 52 propuesto, parágrafo) |
| Consulta pública del registro | ~ Solo Bogotá tiene su propio RUA distrital | ✓ Consulta en línea gratuita en todo el país, integrada al RUES |
Sección 4
Historial, tarifas y el periodo de transición
El RUAPH no sería solo un directorio. También sería memoria: lo que hiciste, dónde y con qué resultado. Y —esta es la parte que casi nadie está contando— vendría con un colchón de tiempo generoso para quienes ya están ejerciendo.
📋 Historial público de quién administra qué
El artículo 51A propuesto pide que en el registro se identifiquen «las propiedades horizontales en las que presta y ha prestado sus servicios, los periodos de administración, las sanciones impuestas y su vigencia».
Para quien trabaja bien, esto juega a favor: por primera vez una trayectoria seria sería verificable por la asamblea que te está evaluando, en vez de depender de la referencia telefónica de un amigo del consejo.
💰 Tarifas: gratis en estratos 1, 2 y 3 — y pago único
«La inscripción en el registro para administradores de propiedad horizontal de uso residencial multifamiliar ubicadas en estratos uno (1) dos (2) y tres (3) será de carácter gratuito» (artículo 91 propuesto).
Para el resto, el parágrafo 3º del mismo artículo señala que «el pago por la inscripción se realizará una única vez y su renovación será gratuita», con «tarifas diferenciadas… atendiendo el estrato socio-económico y la clase de la propiedad horizontal». Y si administras varias copropiedades, «se tendrá en cuenta el estrato socioeconómico menor».
El diseño busca que el registro no se vuelva una barrera de entrada para quien administra conjuntos VIS y VIP. La consulta del registro, por su parte, sería gratuita en todo el territorio nacional.
✅ El régimen de transición propuesto: 6 meses más, y lo que firmaras seguiría valiendo
El artículo 92 propuesto es la mejor noticia del texto para quien ya administra: «Los administradores de propiedad horizontal que se encuentran en ejercicio de sus funciones a la fecha de promulgación de la presente ley dispondrán de un plazo de seis (6) meses contados a partir de la entrada en funcionamiento del RUAPH, para cumplir con el requisito de inscripción establecido en esta ley».
📌 Y durante esa transición, la falta de inscripción no podría alegarse para anular tus decisiones
Textual: «Durante dicho periodo de transición, las actuaciones realizadas por administradores no escritos en el RUAPH tendrán plena validez jurídica, sin que la falta de inscripción pueda alegarse como causal de nulidad de las decisiones adoptadas por los órganos de administración de la copropiedad» (artículo 92 propuesto). —«no escritos» aparece así en el texto de la ponencia; se lee «no inscritos».
En cristiano: mientras corre la transición, no estar inscrita no sería causal para anular las decisiones de tu asamblea ni de tu consejo. El mismo artículo cierra el círculo hacia adelante: «Vencido el plazo de transición sin que el administrador haya cumplido con el requisito de inscripción, la asamblea general de copropietarios deberá proceder a su reemplazo en la siguiente reunión ordinaria o extraordinaria que se convoque». Por eso conviene saberlo hoy, con calma y sin afanes: hay tiempo, pero tiene fecha.
⏱️ Haz la cuenta del tiempo real que tendrías
Suponiendo que el proyecto llegara a ser ley, así se encadenan los plazos que el propio texto fija:
- Primero — tiene que aprobarse en Plenaria de Cámara y en los dos debates del Senado. Hoy va en el segundo de esos cuatro pasos (en agenda de Plenaria desde el 8 de septiembre de 2026, aún sin votación).
- Luego — hasta 6 meses para que el Gobierno reglamente el registro (art. 91 propuesto, par. 2º).
- Después — el RUAPH tiene que entrar en funcionamiento en las Cámaras de Comercio.
- Y desde ahí — 6 meses de transición para inscribirte, con plena validez de todo lo que hagas (art. 92 propuesto).
- Encima — durante los 2 primeros años del registro bastaría acreditar 2 años de experiencia (art. 51B propuesto, par. 1º).
Traducción honesta: no hay ninguna carrera contra el reloj. Si alguien te está vendiendo un curso "urgente" porque "ya es obligatorio", está adelantándose varios años.
Sección 5
¿Qué pasa con los administradores ad-honorem?
Esta es la pregunta que más inquieta en conjuntos pequeños: el copropietario que administra su propio edificio sin cobrar un peso. El proyecto lo tiene resuelto, y con buenas noticias.
El parágrafo 2º del artículo 51B propuesto dice, textual: «Administradores Ad-Honorem. En caso que el administrador de propiedad horizontal preste sus servicios de manera gratuita y sea copropietario, no deberá cumplir con los requisitos antes descritos y deberá dejar constancia al momento de solicitar la certificación de representación legal ante la autoridad competente».
💡 Cómo se lee eso, sin letra menuda
Son dos condiciones que deben darse a la vez: prestar el servicio de manera gratuita y ser copropietario. Quien cumpla las dos quedaría exento de los requisitos de formación — es decir, del bachillerato y del tecnólogo o título profesional.
Lo que sí tendría que hacer es dejar constancia de esa calidad al solicitar la certificación de representación legal. Y ojo con el matiz: la exención es de los requisitos, no del registro — el artículo 51A propuesto mantiene el deber de inscripción para «cualquier persona que ejerza o pretenda ejercer como administrador».
Sección 6
¿Cómo consulto el registro HOY? (RUA de Bogotá ≠ RUAPH)
Es la duda que más nos llega, y tiene truco: hay un registro que sí existe y funciona hoy, y otro que todavía es proyecto. No son el mismo, y confundirlos es exactamente lo que produce el susto innecesario.
| RUA de Bogotá | RUAPH nacional | |
|---|---|---|
| Estado | ✓ VIGENTE — funcionando hoy | ✗ PROPUESTA — proyecto de ley en trámite |
| Alcance | Solo Bogotá (alcaldías locales) | Todo el país, si llegara a aprobarse |
| Quién lo maneja | Secretaría Distrital de Gobierno | Cámaras de Comercio, integrado al RUES |
| Para qué sirve | Consultar quién es el representante legal activo de una copropiedad | Habilitar a la persona para ejercer como administradora |
| ¿Debo inscribirme? | Es una consulta, no un trámite de habilitación | Sí, si algún día se aprueba y se reglamenta |
Cómo se consulta el RUA de Bogotá, paso a paso
La Secretaría Distrital de Gobierno tiene un aplicativo en línea para eso: tramite.gobiernobogota.gov.co/registro-unico-administradores. Es un trámite en línea, de duración inmediata, sin costo y sin necesidad de registrarte para poder consultar.
- Puedes buscar por tres datos: el número de identificación del administrador (persona natural), el NIT del administrador (persona jurídica) o el número de matrícula de la propiedad horizontal.
- Qué te devuelve: únicamente la información de representantes legales y representantes suplentes activos en las propiedades horizontales registradas en las alcaldías locales de Bogotá.
- Qué NO es: la propia Secretaría advierte que esta consulta no reemplaza el Certificado de Representación Legal. Para trámites formales — bancos, contratos, notaría — sigue pidiendo el certificado.
- Y qué no hace: no acredita formación ni habilita a nadie para ejercer. Eso es lo que propondría el RUAPH; el RUA de Bogotá solo te dice quién figura como representante legal activo.
📌 Un tercer nombre que vas a oír: RUNPH
El mismo proyecto propone además un Registro Único Nacional de Propiedad Horizontal (RUNPH) —artículo 90 propuesto—, que registraría a la copropiedad (la persona jurídica), no a la administradora. Para no perderte: RUAPH = las personas que administran. RUNPH = los conjuntos y edificios. Los dos estarían en las Cámaras de Comercio, y los dos siguen siendo propuesta.
Si quieres ver esta misma distinción al lado de una norma que sí está vigente, la explicamos en Decreto 768 vs RUAPH: no son lo mismo.
Sección 7
Cómo ir alistándote, con calma
La ley no está aprobada y, como viste, faltaría bastante camino. Pero alistarse ahora no cuesta casi nada y evita el afán después. Todo lo de esta lista es útil aunque el proyecto se hunda: son documentos que de todos modos te piden las asambleas.
- Ubica tu diploma de bachiller — es el requisito 1 del texto propuesto y el documento que más gente tarda en encontrar. Escanéalo y guárdalo donde lo halles en dos minutos.
- Reúne tus títulos y certificados de formación — si tienes título profesional en ciencias administrativas, contables o legales, el requisito 2 lo cumplirías con ese título. Si no, mira formación tecnológica o de educación para el trabajo avalada por el Ministerio de Educación.
- Documenta tu experiencia — contratos, actas de nombramiento, certificaciones de las copropiedades que has administrado, con fechas. Durante los 2 primeros años del registro, esa experiencia bastaría por sí sola (art. 51B propuesto, par. 1º).
- Si administras a través de una empresa, ten a mano NIT, representante legal y el listado de quienes efectivamente prestan el servicio: es lo que pediría el parágrafo 1º del artículo 91 propuesto.
- Si trabajas en Bogotá, revisa cómo aparece tu copropiedad en el RUA distrital. Si los datos están desactualizados, ese sí es un trámite que puedes resolver hoy.
- Sigue el trámite en la fuente, no en cadenas de WhatsApp — la ficha oficial del proyecto está en camara.gov.co. Ahí aparece cada ponencia y cada debate, sin intermediarios.
💡 La asamblea también debe prepararse
Nada impide que un consejo pida hoy formación y experiencia documentada al evaluar candidatos: no hace falta esperar al RUAPH para elegir bien. Y si tu asamblea te reeligió, pedirle que deje constancia en el acta de tu nombramiento y del periodo es un buen hábito — es justo el dato que el registro querría ver mañana.
La profesionalización del sector ya empezó
El RUAPH no es una amenaza para los buenos administradores: es su mejor herramienta. Por primera vez, quienes han construido una trayectoria seria en la gestión de copropiedades podrán diferenciarse formalmente de quienes improvisan.
La reforma va en camino: un proyecto acumulado, primer debate aprobado y ponencia positiva para segundo debate desde el 1 de septiembre de 2026. Todavía le faltan la Plenaria de Cámara y los dos debates del Senado, así que hay tiempo — y el propio texto suma otros doce meses de reglamentación y transición. Quien use ese tiempo con calma llegará listo; nadie tiene que correr.
¿Y tu próxima asamblea? Esa sí depende de ti, y es hoy.
Pase lo que pase con la ley, la asamblea sigue siendo tuya
Se apruebe o no el RUAPH, lo que sí te van a pedir siempre es una asamblea bien hecha y bien documentada. En CLICK llevamos más de 1.000 asambleas en Bogotá, Medellín y municipios aledaños: registro digital con trazabilidad, votación por coeficiente verificable, quórum en tiempo real y acta con soporte de cada decisión.
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