Empecemos por la buena noticia, que es la respuesta corta a la pregunta: en una asamblea híbrida, los propietarios que están en el salón y los que están conectados se suman en un solo quórum. No existen "dos quórums", ni uno presencial y otro virtual, ni un porcentaje mínimo de gente en la silla. Lo que sí existe —y es lo que casi nadie aplica— es un segundo conteo que aparece en los conjuntos de vivienda cuando el punto que se vota no tiene contenido económico. Eso es lo que vamos a desarmar aquí, con la norma citada por número y un ejemplo con cifras.
1. La regla general: presenciales y virtuales se suman
El artículo 45 de la Ley 675 de 2001 dice que la asamblea sesiona con un número plural de propietarios de unidades privadas que representen "por lo menos, más de la mitad de los coeficientes de propiedad", y que las decisiones se toman con el voto favorable de la mitad más uno de "los coeficientes de propiedad representados en la respectiva sesión". Lee bien esa última expresión: habla de coeficientes representados en la sesión, no del lugar donde está sentado el propietario. La norma nunca pregunta si entraste por la puerta del salón comunal o por un enlace.
Eso encaja con el artículo 42, que habilita deliberar y decidir por comunicación simultánea o sucesiva "de conformidad con el quórum requerido para el respectivo caso": el mismo quórum, no uno especial. Y con el Decreto 1074 de 2015, artículo 2.2.1.16.1, que es donde efectivamente vive la figura de la reunión mixta.
Un punto de honestidad que vale la pena decir en voz alta
La palabra "híbrida" (o "mixta") no aparece en la Ley 675. Quien la define es el parágrafo del artículo 2.2.1.16.1 del Decreto 1074 de 2015 —una norma del sector Comercio, pensada originalmente para sociedades—: reunión mixta es la que "permite la presencia física y virtual". ¿Y por qué te aplica a ti? Por dos puentes. El primero está en la propia norma que creó ese artículo, el Decreto 398 de 2020, cuyo artículo 3 dice "Aplicación extensiva. Todas las personas jurídicas, sin excepción, estarán facultadas para aplicar las reglas previstas…" —y tu copropiedad es una persona jurídica—. El segundo lo tiende el Ministerio de Vivienda, que en su Concepto 2024EE0040900 sostiene que los artículos 42 y 44 de la Ley 675 "deben ser interpretadas de manera armónica con el artículo 2.2.1.16.1 del Decreto 1074 de 2015". Decirlo así, con las costuras a la vista, es un punto de autoridad y no una debilidad: los conceptos del Ministerio son orientadores, no vinculantes (Ley 1755 de 2015, art. 28), y quien te los presente como ley no te está informando bien.
Traducido a la práctica: si en tu conjunto hay 40 propietarios en el salón que suman 31% de coeficientes y 55 conectados que suman 24%, tu quórum es 55%. Uno solo. Se instala la asamblea y se sigue adelante. Así es como montamos las asambleas virtuales e híbridas para copropiedades: una sola lista, un solo número.
2. Deliberatorio y decisorio: la confusión más cara
Antes de seguir, hay que separar dos cosas que se mezclan todo el tiempo, y que en híbrida se mezclan el doble porque hay dos pantallas que mirar:
Quórum deliberatorio
Más de la mitad de los coeficientes de propiedad. Es el permiso para instalar la asamblea. Ojo con el "más de": con exactamente 50,00% no se sesiona. Y se exige número plural de propietarios.
Quórum decisorio
Mitad más uno de los coeficientes representados en la sesión, no del total del conjunto. Si se instaló con 55%, la base para aprobar es ese 55%, no el 100%. Confundirlo hace que se rechacen decisiones que sí estaban aprobadas.
Este es el error más común que vemos en asambleas ajenas: la administradora anuncia "necesitamos la mitad más uno" y pone en el tablero la mitad del total del conjunto. No. La base del decisorio es lo representado. Si quieres el detalle de cómo se traduce todo esto a votos, lo desarrollamos en cómo se cuentan los votos por coeficiente.
3. El detalle que casi nadie aplica: dos conteos en la misma asamblea
Aquí está la parte que no vas a encontrar en las guías que circulan, y es la que más cambia la forma de dirigir una asamblea.
La Corte Constitucional, en la Sentencia C-738 de 2002 (11 de septiembre de 2002, M.P. Marco Gerardo Monroy Cabra), declaró exequible el artículo 45 "en los términos del fundamento jurídico número 14 (…) y solamente en relación con los cargos estudiados". Ese fundamento 14 extiende al artículo 45 el condicionamiento que la propia Corte había hecho dos meses antes en la Sentencia C-522 de 2002 (10 de julio de 2002, M.P. Jaime Córdoba Triviño), donde declaró exequible el párrafo 2º del artículo 37 —el resolutivo decía "parágrafo", y la propia Corte lo corrigió a "párrafo" en el Auto 180 de 2003— con este entendido:
"…en el entendido que cuando se trate de inmuebles destinados a vivienda, el voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje de coeficiente de propiedad del respectivo bien privado, sólo para las decisiones de contenido económico conforme a lo expresado en la parte motiva de la sentencia."
¿Qué significa esto en tu asamblea? Que si tu copropiedad es de vivienda, en una misma sesión conviven dos formas de contar:
| Tipo de punto del orden del día | Cómo se cuenta |
|---|---|
| Contenido económico — por ejemplo, presupuesto, cuota extraordinaria, expensas | Por coeficientes de copropiedad |
| Sin contenido económico — por ejemplo, mascotas, horarios de trasteo, uso del salón comunal | Una unidad privada, un voto |
| Inmuebles comerciales o mixtos (no destinados a vivienda) | Coeficiente puro, sin desdoblar |
Y ahora el matiz que casi todo el mundo se salta, y que es la razón por la que insistimos en esta sentencia: por la C-738 de 2002 ese doble conteo no aplica solo a la mayoría con la que se aprueba, sino también al QUÓRUM. La Corte lo dice con todas las letras en ese fundamento 14, hablando del artículo 45:
"…en cuanto la norma que ahora se acusa contiene reglas relativas a quórum y mayorías para deliberar y decidir en las reuniones de las asambleas generales de los conjuntos o edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal, reglas que se establecen acudiendo al coeficiente de copropiedad (…) debe entenderse, conforme a lo decidido en la mencionada sentencia C-522 de 2002, que tales reglas, en las copropiedades destinadas a vivienda, sólo se aplican para la adopción de decisiones de contenido económico."
"No obstante, en relación con las decisiones de contenido no económico en las copropiedades destinadas a vivienda, las reglas contenidas en el artículo que ahora se examina sigue teniendo aplicación (…) pero ahora deben entenderse no referidas al índice de copropiedad, sino al número de votos emitidos, sobre la base de la fórmula 'una unidad un voto'. Es decir, donde la disposición contenida en el artículo 45 dice que el quórum para sesionar será 'un número plural de propietarios de unidades privadas que representen por lo menos, más de la mitad de los coeficientes de propiedad', el condicionamiento (…) impone entender que tal quórum deliberatorio se conformará con un número plural de propietarios de unidades privadas que represente 'por lo menos, más de la mitad de las unidades'."
Fíjate en la expresión exacta: "quórum y mayorías para deliberar y decidir". No es solo la mayoría de aprobación. Es decir, en un punto no económico de un conjunto de vivienda, la pregunta "¿tenemos quórum?" se responde contando unidades privadas, no porcentajes de coeficiente.
Cuidado con clasificar por tu cuenta
La Corte no dio una lista taxativa de qué es "contenido económico". Lo que dio fue un criterio —que la decisión comprometa el patrimonio de los copropietarios— y, en la C-522 de 2002, una lista de decisiones no económicas que ella misma cierra con un "etc.": tenencia de mascotas, uso de ascensores y parques, reglas para el acceso a los apartamentos, personal autorizado para ingresar, ingreso del personal de servicios a domicilio, horario para trasteos, uso del salón comunal. O sea que los ejemplos de la tabla son eso: ejemplos de la Corte, no una clasificación legal cerrada. Cuando un punto sea de frontera —digamos, un reglamento de uso del salón comunal que además fija una tarifa—, lo prudente es que el consejo lo defina antes de la asamblea, dejarlo en el orden del día y, si hay duda real, consultarlo con el abogado de la copropiedad. No es un tecnicismo: es lo que evita rehacer una votación en vivo.
4. El mismo conjunto, los mismos asistentes, dos resultados
Un ejemplo con números redondos, porque así se entiende de una. Conjunto residencial en Bogotá, 120 apartamentos, todos de vivienda. Asamblea híbrida un sábado a las 9 a. m.:
- En el salón comunal: 22 unidades, que representan 24,1% de coeficientes.
- Conectadas: 32 unidades, que representan 32,2% de coeficientes.
- Total representado: 54 unidades = 56,3% de coeficientes.
Punto 1 — Cuota extraordinaria para cambiar la bomba de agua (contenido económico). Se cuenta por coeficientes. Hay 56,3%, que es más de la mitad: hay quórum deliberatorio. Para aprobar se necesita la mitad más uno de lo representado, o sea de ese 56,3%. Perfecto, se vota y se decide.
Punto 2 — Regla de convivencia sobre mascotas en el ascensor (sin contenido económico). Aquí el conteo cambia a una unidad, un voto. Y ahí aparece la sorpresa: 54 de 120 unidades es 45%. No llega a más de la mitad. En ese punto no hay quórum, aunque en el punto anterior sobrara.
Qué haces con eso (y por qué es una ventaja, no un problema)
Saberlo antes de la asamblea te permite hacer tres cosas muy simples: (1) ordenar el orden del día agrupando los puntos no económicos donde la asistencia está más alta; (2) empujar la convocatoria un poco más fuerte hacia las torres de apartamentos pequeños, que son las que pesan poco en coeficiente pero cuentan igual que las demás en el conteo por unidad; y (3) tener el número de unidades proyectado en pantalla, no solo el porcentaje. Es exactamente el tipo de detalle que hace que una asamblea se sienta bien dirigida.
5. La única excepción: el 70% del artículo 46
Hay un caso —y solo uno— en el que el híbrido sí se cuenta aparte. Cuando el orden del día trae una decisión de mayoría calificada del 70% del artículo 46 (reforma del reglamento, desafectación de bienes comunes, expensas extraordinarias por encima del tope del numeral 2º, entre los diez numerales), el Ministerio de Vivienda sostuvo en su Concepto 2022EE0017795 (28 de febrero de 2022) que, en reunión mixta, "debe contarse con la asistencia presencial de un número de copropietarios que representen al menos el 70% de los coeficientes de copropiedad". Es decir: para ese punto, los conectados no suman.
Tres precisiones para que lo uses bien y con la cabeza fría. La primera: eso es un concepto orientador, no vinculante (Ley 1755 de 2015, art. 28); lo dice el propio concepto. La segunda, que es la honesta: el parágrafo del art. 46 prohíbe esas decisiones en reuniones no presenciales, y el salto de ahí a "en mixta se necesita 70% presencial" lo da el Ministerio —en 2022, en pleno contexto de emergencia sanitaria—, no la Ley 675. Es el criterio oficial disponible y por eso lo seguimos; pero se cita como criterio, nunca como "la ley exige". La tercera: si tu asamblea va a segunda convocatoria, el artículo 41 permite sesionar con número plural de propietarios, cualquiera sea el porcentaje —pero el parágrafo del artículo 46 tiene una salvedad que no se puede omitir: las decisiones de mayoría calificada no se toman en segunda convocatoria "salvo que en este último caso se obtenga la mayoría exigida por esta ley". O sea que sí se pueden tomar en segunda convocatoria, si allí se alcanza el 70% —pero esa segunda convocatoria tiene que ser presencial en lo que toca a ese punto: la otra mitad del parágrafo sigue prohibiendo esas decisiones en reuniones no presenciales, y una segunda convocatoria virtual lo sería. Si tu asamblea es híbrida, aplica lo mismo que arriba: para ese punto cuentan los que están en el salón. Lo desarrollamos completo en qué se puede decidir en una segunda convocatoria.
6. El quórum no se cuenta una vez: se sostiene toda la reunión
Esta es la obligación que más se pasa por alto, y la que más tranquilidad da cuando está resuelta. El Decreto 1074 de 2015, artículo 2.2.1.16.1 es literal y exige dos cosas concretas para la reunión no presencial y mixta: el representante legal "deberá dejar constancia en el acta sobre la continuidad del quórum necesario durante toda la reunión" y "deberá realizar la verificación de identidad de los participantes virtuales".
Fíjate en quién carga con eso: el representante legal. En propiedad horizontal, esa eres tú, la administradora. No es tarea del revisor fiscal ni del proveedor tecnológico —aunque un buen proveedor te la debería dejar resuelta—.
Leído despacio: no basta con pasar lista al inicio. Si a las 11 a. m. se retiraron ocho propietarios y a las 11:20 se votó el punto más importante, el acta tiene que poder mostrar cuál era el quórum en ese momento. Es la diferencia entre un acta que se sostiene sola y un acta que hay que reconstruir de memoria. (Si te toca redactarla, aquí explicamos cómo dejamos lista el acta de la asamblea.)
Cómo lo resolvemos nosotros, por si estás evaluando
Esto es, honestamente, la razón por la que construimos plataforma propia en vez de usar una videollamada a secas: el quórum se recalcula en vivo cada vez que alguien entra o se retira —en el salón y en línea, sobre la misma lista— y queda registrado con hora para el acta, junto con el resultado de cada punto votado. Llevamos más de 150 asambleas virtuales e híbridas realizadas sin una sola falla técnica, sobre más de 500 asambleas en total. Y no te pedimos que nos creas: pídenos un reporte de quórum y votación de muestra de una asamblea real, con los datos tapados, y compáralo con el de cualquier otro proveedor. Puedes ver el montaje completo en nuestra logística integral de asambleas.
7. Tres normas que circulan y no son la base de la híbrida
Hay contenido desactualizado dando vueltas en internet sobre este tema, y no es culpa de nadie: la normativa de reuniones no presenciales se movió mucho entre 2020 y 2021. Vale la pena que tengas claro qué no sostiene tu asamblea híbrida, para que nadie te desarme un argumento en plena sesión:
- Ley 2069 de 2020 (emprendimiento): no menciona propiedad horizontal ni regula reuniones no presenciales. No es base de nada aquí.
- Decreto 176 de 2021: su objeto textual eran las reuniones "durante el año 2021". Está agotado. Todavía se cita en varias páginas del sector; si lo ves, ya sabes.
- Decreto 768 de 2025: es de Mininterior y Mindefensa, sobre el Código Nacional de Seguridad y Convivencia. No toca asambleas, ni quórum, ni votación.
Y tres requisitos que tampoco existen, por si alguien te los exige:
- El revisor fiscal no tiene que "dar fe" de tu híbrida. El artículo 42 le asigna ese papel en la comunicación sucesiva. Una asamblea híbrida en vivo es comunicación simultánea: no aplica.
- No se exige firma electrónica certificada, biometría, notario ni "plataforma certificada". Ninguna norma lo pide. Son buenas prácticas de prueba, no requisitos legales.
- Sobre que el reglamento deba contemplar la modalidad virtual antes de usarla: no encontramos norma que lo exija. Dicho esto, si tu reglamento ya la regula, ese texto manda para tu copropiedad y hay que leerlo.
Y si aún no has fijado la fecha, recuerda que la convocatoria de la ordinaria son 15 días calendario de antelación (art. 39). Te lo calculamos en un minuto con la calculadora de plazos de convocatoria.
8. Preguntas frecuentes
¿Se suman los propietarios presenciales y los virtuales para el quórum?
Sí. El artículo 45 de la Ley 675 habla de los coeficientes representados en la respectiva sesión, sin distinguir dónde está el propietario, y el artículo 42 remite al mismo quórum requerido para cada caso. No hay dos quórums ni un mínimo de asistencia presencial, salvo el caso especial de las decisiones del 70% del artículo 46.
¿Cuál es el quórum deliberatorio y cuál el decisorio en una asamblea híbrida?
El deliberatorio es más de la mitad de los coeficientes de propiedad, con número plural de propietarios: es lo que permite instalar la asamblea. El decisorio es la mitad más uno de los coeficientes representados en la sesión, no del total del conjunto. Son los mismos de la asamblea presencial; la modalidad no los cambia.
¿El quórum se cuenta siempre por coeficientes?
En inmuebles comerciales o mixtos, sí. En copropiedades destinadas a vivienda hay que distinguir: por la Sentencia C-522 de 2002, extendida al artículo 45 por la Sentencia C-738 de 2002, el coeficiente rige para las decisiones de contenido económico, mientras que en las decisiones sin contenido económico se cuenta una unidad privada, un voto, y eso aplica también al quórum. La Corte no dio una lista taxativa de qué es contenido económico.
¿Puedo aprobar una reforma del reglamento en una asamblea híbrida?
Es la única excepción a la regla de que todo se suma. Según el Concepto de Minvivienda 2022EE0017795, del 28 de febrero de 2022, en reunión mixta las decisiones de mayoría calificada del artículo 46 exigen la asistencia presencial de copropietarios que representen al menos el 70% de los coeficientes. Es un concepto orientador, no vinculante (Ley 1755 de 2015, art. 28).
¿Basta con verificar el quórum al comienzo de la asamblea?
No. El artículo 2.2.1.16.1 del Decreto 1074 de 2015 exige verificar la identidad de los participantes y dejar constancia en el acta de la continuidad del quórum durante toda la reunión. En la práctica significa poder mostrar cuál era el quórum en el momento exacto en que se votó cada punto.
¿Qué pasa si se retiran propietarios en mitad de la asamblea híbrida?
El quórum baja y hay que recalcularlo. Si con los que quedan ya no se alcanza el mínimo, no se pueden seguir tomando decisiones válidas en ese punto. Por eso conviene medirlo en vivo y no una sola vez al inicio: te permite avisar a tiempo y reordenar el orden del día antes de perder la sesión.
¿La palabra "híbrida" está en la Ley 675?
No. La Ley 675 no usa "híbrida" ni "mixta". La figura la define el parágrafo del artículo 2.2.1.16.1 del Decreto 1074 de 2015, y su aplicación a la propiedad horizontal la sostiene el Ministerio de Vivienda en el 2024EE0040900, que son orientadores y no vinculantes. El puente adicional lo da el artículo 3 del Decreto 398 de 2020, que extiende esas reglas a "todas las personas jurídicas, sin excepción".
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Conclusión
Si te llevas una sola frase, que sea esta: en una asamblea híbrida hay un solo quórum y los presenciales y los virtuales se suman (art. 45 y art. 42 de la Ley 675, Decreto 1074 de 2015 art. 2.2.1.16.1). Encima de esa regla van tres matices que te van a hacer ver como la administradora que se sabe la norma: que el decisorio se calcula sobre lo representado y no sobre el total del conjunto; que en un conjunto de vivienda los puntos sin contenido económico se cuentan por unidad privada y también para el quórum (Sentencia C-522 de 2002, extendida al art. 45 por la C-738 de 2002); y que la única excepción donde el híbrido se cuenta aparte es el 70% del art. 46, según el concepto orientador de Minvivienda.
Y el cuarto, que es puro oficio: el quórum no se toma como una foto al inicio. Hay que sostenerlo y dejarlo registrado durante toda la reunión. Ahí es donde una asamblea bien montada se nota sin que nadie tenga que explicarlo.
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