De todos los puntos del orden del día, la elección del consejo de administración es el que más se improvisa. Y hay una razón concreta: la Ley 675 de 2001 dice quién elige el consejo y cómo se integra, pero no dice con qué método se vota. Ni "plancha", ni "cuociente": ninguna de esas palabras aparece en la ley. Ese vacío no es un problema, es una libertad —siempre que sepas usarla—. Aquí tienes cómo se elige el consejo de administración de principio a fin, con la norma citada por número, un ejemplo con cifras donde los mismos votos producen tres consejos distintos según el método, y el caso real en el que la Corte Constitucional ordenó rehacer la adjudicación de los cupos porque la asamblea no aplicó el método que su propio reglamento exigía.
1. Quién elige el consejo y con qué mayoría (no es el 70%)
Empecemos por lo que sí está escrito. El artículo 38, numeral 5, de la Ley 675 de 2001 pone la elección del consejo entre las funciones básicas de la asamblea general:
"5. Elegir y remover los miembros del consejo de administración y, cuando exista, al Revisor Fiscal y su suplente, para los períodos establecidos en el reglamento de propiedad horizontal, que en su defecto, será de un año."
Tres cosas se leen de una: elige la asamblea general —no el administrador, no el consejo saliente—; la misma asamblea que elige puede remover; y el período lo fija tu reglamento y, si calla, es de un año. Ese último dato resuelve la mitad de las discusiones de pasillo.
¿Y con qué mayoría? Con la ordinaria. Conviene ser preciso, porque el 70% se volvió una cifra mágica que la gente aplica a todo. El artículo 46 enumera diez decisiones —y solo diez— que exigen mayoría calificada: reforma del reglamento, desafectación de un bien común no esencial, expensas extraordinarias por encima del tope del numeral 2º, liquidación y disolución, entre otras. La elección del consejo no está en esa lista. Se rige, entonces, por la regla general del artículo 45:
"…la asamblea general sesionará con un número plural de propietarios de unidades privadas que representen por lo menos, más de la mitad de los coeficientes de propiedad, y tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad representados en la respectiva sesión."
Quórum y mayoría no son lo mismo
El quórum es el permiso para sesionar: más de la mitad de los coeficientes, con número plural de propietarios. La mayoría es lo que se necesita para aprobar un punto: la mitad más uno de lo representado en la sesión, no del total del conjunto. Si tu asamblea se instaló con el 62% de coeficientes, la base para elegir consejo es ese 62%. Lo desarrollamos completo en cómo se cuentan los votos por coeficiente.
El Ministerio de Vivienda lo dice igual: "La elección de los consejeros es realizada por la asamblea de propietarios mediante quórum, en cumplimiento de lo previsto en el artículo 45 de la mencionada Ley 675 de 2001". Sus conceptos son orientadores y no vinculantes (Ley 1755 de 2015, art. 28): los citamos porque son el criterio oficial disponible, no porque sean ley.
2. ¿Tu conjunto está obligado a tener consejo? La sorpresa del artículo 53
Esta la respondemos con el texto en la mano, porque circula al revés con frecuencia. El artículo 53 dice, literalmente:
"Obligatoriedad. Los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, integrados por más de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, tendrán un consejo de administración, integrado por un número impar de tres (3) o más propietarios de las unidades privadas respectivas, o sus delegados. (…)
Para edificios o conjuntos de uso residencial, integrados por más de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal."
| Destinación | Bienes privados (sin parqueaderos ni depósitos) | ¿Consejo obligatorio? |
|---|---|---|
| Comercial o mixto | Más de 30 | Sí, la ley lo exige |
| Comercial o mixto | 30 o menos | Potestativo: lo decide el reglamento |
| Residencial | Cualquiera, incluso más de 30 | Potestativo: lo decide el reglamento |
Sí, leíste bien: en los conjuntos residenciales el consejo es potestativo, aunque tengan 300 apartamentos. Lo confirma el Ministerio de Vivienda en dos conceptos distintos: "en los conjuntos residenciales es potestativa la conformación del consejo de administración, contrario a los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto con más de treinta bienes privados", y "no es obligatorio constituir este órgano en todos los edificios o conjuntos… En aquellos que son solamente residenciales, es potestativo de los copropietarios constituirlo".
Potestativo no significa "opcional cada año"
Aquí está el matiz que importa: si tu reglamento ya consagró el consejo, tu copropiedad tiene consejo y punto. No es algo que se revise en cada asamblea; sacarlo del reglamento sería una reforma del reglamento, y eso sí es de las diez decisiones del art. 46 que piden el 70%. Además, el Ministerio señaló que al consagrarlo "debe ceñirse a las normas que la ley establece para los consejos de administración las cuales son de obligatorio cumplimiento". El parágrafo 1º del artículo 5º lo remata: lo que en un reglamento contradiga las normas imperativas de la Ley 675 "se entenderán no escritas".
Sobre el número: impar y mínimo tres. Es aritmética de gobierno —un cuerpo impar no se empata a sí mismo— y encaja con el artículo 54: el consejo "deliberará y decidirá válidamente con la presencia y votos de la mayoría de sus miembros, salvo que el reglamento… estipule un quórum superior, con independencia de los coeficientes de copropiedad". Es decir: dentro del consejo el coeficiente no cuenta; cada consejero vale uno. Es la diferencia más limpia entre la asamblea y el consejo.
Si tu reglamento dice "impar de tres o más" sin fijar la cifra, la asamblea puede definirla. Pero conviene fijarla antes de abrir la votación: el número de cupos es el dato que alimenta cualquier método de escrutinio.
3. Quién puede ser consejero (y el detalle del poder)
El artículo 53 lo resuelve en cinco palabras: "propietarios de las unidades privadas respectivas, o sus delegados". Esas son las dos puertas de entrada, y no hay una tercera en la ley.
El propietario
Quien figura como titular del bien privado. Si el inmueble tiene varios copropietarios, conviene que definan por escrito quién los representa antes de la asamblea.
El delegado del propietario
La ley lo admite expresamente. Es la salida para quien no vive en el conjunto o prefiere que otra persona lo represente. Exige un documento redactado con cuidado.
Y aquí está el detalle fino, que viene de un concepto de la Oficina Asesora Jurídica del ministerio del ramo. La Ley 675 "no establece los formalismos que se deben cumplir para ostentar la condición de delegado", así que basta un documento simple firmado por el propietario —no hace falta notaría—, pero con una condición que casi nadie cumple:
"…si se otorga una autorización para asistir a una reunión de asamblea general, es únicamente para asistir a la misma, y en caso de que se quiera que el delegado haga parte del consejo de administración, se deberá expresar claramente que se autoriza al delegado para tal efecto."
Traducido: el poder para asistir y votar en la asamblea no alcanza para que el apoderado sea elegido consejero. Son dos facultades distintas y hay que escribir las dos. Es un ajuste de una línea en el formato del poder, y evita la escena incómoda de decirle a alguien ya elegido que su documento no lo cubría. El formato bien armado lo explicamos en el poder para la asamblea de copropietarios.
¿Y el propietario que está en mora?
Llega en todas las asambleas y merece una respuesta honesta, no una leyenda. La Ley 675 no menciona la mora entre los requisitos para ser consejero: el artículo 53 solo pide ser propietario o delegado. Tampoco aparece en el artículo 59, que enumera de forma cerrada las tres sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias. La respuesta correcta es: depende de tu reglamento. El Ministerio de Vivienda lo dijo así al responder si un propietario en mora tiene voz y voto: "deberá consultarse el reglamento de la respectiva propiedad… es decir, sólo si el reglamento contempla esta medida, podría restringirse el derecho a voz y/o a voto de un copropietario… a causa de su mora". En ese mismo concepto cita la Sentencia T-633 de 2003 de la Corte Constitucional, que respaldó ese tipo de medidas cuando los órganos de administración las tienen previstas.
Qué hacer con esto, en concreto
Revisa tu reglamento antes de la convocatoria y déjalo dicho en ella, para que nadie se entere en el salón. El parágrafo 2º del artículo 39 ya exige que "la convocatoria contendrá una relación de los propietarios que adeuden contribuciones a las expensas comunes", así que la información está sobre la mesa por mandato legal; lo único que se decide —según tu reglamento— es qué efecto tiene. Y una recomendación de trato: esto se maneja con discreción. Al que está al día se le agradece; al que se atrasó se le busca un acuerdo.
4. Cómo se elige el consejo de administración: planchas, cuociente electoral o voto por candidato
Y llegamos al corazón del asunto, con algo que casi nadie dice: la Ley 675 de 2001 no impone ningún método de elección. Buscamos "plancha", "cuociente" y "cociente" en el texto completo de la ley, en las versiones oficiales de la Secretaría del Senado, del Régimen Legal de Bogotá y de Función Pública. No aparecen ni una sola vez.
Y no es que la ley se haya olvidado del consejo: le dedica tres artículos, del 53 al 55. Lo que pasa es que ninguno de los tres habla de cómo se vota. Míralos uno al lado del otro:
| Artículo | De qué se ocupa | ¿Fija el método de elección? |
|---|---|---|
| 53 | Obligatoriedad, número impar de tres o más, y quién puede ser consejero: propietarios "o sus delegados" | No |
| 54 | Quórum del consejo ya elegido: delibera y decide con la mayoría de sus miembros, "con independencia de los coeficientes de copropiedad" | No |
| 55 | Funciones: "tomar las determinaciones necesarias en orden a que la persona jurídica cumpla sus fines, de acuerdo con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal" | No |
Composición, quórum interno y funciones. Del procedimiento —quién se inscribe, si se vota por listas o por personas, cómo se reparten los cupos— no dicen una palabra. Y no es un descuido del legislador: es una remisión. El Ministerio de Vivienda llega a la misma conclusión y la enuncia mejor que nosotros:
"…la elección de los miembros del consejo de administración, los miembros suplentes, el presidente y demás asuntos relacionados con este órgano de administración, al no estar reglados por la Ley 675 de 2001, serán objeto de regulación en el respectivo reglamento de propiedad horizontal."
La base de esa libertad está en el artículo 5º, que manda que los reglamentos "incluirán las regulaciones relacionadas con la administración, dirección y control de la persona jurídica… y las reglas que gobiernan la organización y funcionamiento del edificio o conjunto". El propio Ministerio había cerrado ese razonamiento desde 2017, con todas las letras: ese inciso "nos lleva a afirmar que la propiedad horizontal se encuentra facultada para crear figuras como el procedimiento para la elección de los miembros del consejo de administración" (concepto 0050203 de 2017, respuesta a la consulta 2017ER0037950 del 28 de marzo de 2017). El método es materia de tu reglamento: si lo trae, ese es y hay que seguirlo al pie de la letra; si no, la asamblea define el procedimiento antes de votar y lo deja en el acta.
a) Planchas (listas cerradas)
Los candidatos se agrupan en listas de tantos nombres como cupos haya. Se vota por la lista completa, no por personas, y la plancha que obtenga la mayoría ocupa todos los cupos. Conviene cuando hay equipos ya armados o cuando el consejo necesita cohesión para un proyecto largo. Qué tener presente: la mayoría se lleva el consejo entero, así que si hay dos grupos con visiones distintas, uno queda por fuera.
Y una trampa aritmética que vale por todo el artículo: "gana la plancha con más votos" no es lo mismo que "gana la que obtenga la mitad más uno de lo representado". Con tres planchas es perfectamente posible que ninguna llegue. Define en la convocatoria qué pasa entonces —segunda vuelta entre las dos más votadas, o lo que diga tu reglamento—.
b) Cuociente electoral (representación proporcional)
Reparte los cupos en proporción a lo que sacó cada lista, de modo que las minorías también entran. La fórmula es la del artículo 197 del Código de Comercio: se divide el total de votos válidos entre el número de puestos por proveer; de cada lista se declaran elegidos tantos nombres "cuantas veces quepa el cuociente en el número de votos emitidos por la misma"; y los puestos que sobren se asignan a "los residuos más altos".
El cuociente electoral no es una norma de propiedad horizontal
El artículo 197 empieza diciendo "Siempre que en las sociedades se trate de elegir a dos o más personas para integrar una misma junta…". Y una copropiedad no es una sociedad: el artículo 33 de la Ley 675 dice que su persona jurídica es "de naturaleza civil, sin ánimo de lucro". Por eso el cuociente no se aplica por sí solo: se aplica si tu reglamento lo adoptó, que es lo que hicieron muchísimos reglamentos copiando la práctica societaria. La pregunta correcta no es "¿es legal el cuociente?" sino "¿qué dice mi reglamento?".
c) Voto individual por candidato
No hay listas: hay candidatos sueltos y quedan elegidos los que más votos obtengan hasta llenar los cupos. Es el más intuitivo y el más fácil de explicar desde el atril. Qué tener presente: con un grupo grande y organizado concentra igual que las planchas, y produce más empates.
La regla práctica que resume los tres
Si tienes justo los candidatos que caben (tres para tres cupos), no necesitas método: necesitas una ratificación por mayoría ordinaria. Si tienes candidatos sueltos y ningún bloque evidente, el voto individual es el más claro. Si aparecieron grupos organizados con propuestas distintas, ahí el cuociente electoral hace su trabajo: el consejo queda plural y las dos visiones se sientan en la misma mesa. Y si la copropiedad necesita un equipo cohesionado para un proyecto grande, la plancha es la herramienta. Ninguno es superior: son respuestas distintas a preguntas distintas.
Media hora leyendo el reglamento (una historia de la Corte Constitucional)
Esto lo explica mejor un caso real que cualquier recomendación nuestra, y lo resolvió la Corte Constitucional en la Sentencia T-717 de 2004 (2 de agosto de 2004, M.P. Jaime Araújo Rentería, expediente T-876404). En una agrupación de vivienda de Bogotá se presentaron dos planchas al consejo. Se votó —75 votos la primera, 18 la segunda y 3 en blanco, sobre 96— y todos los cupos fueron para la plancha más votada. El detalle: el artículo 71 del reglamento de esa copropiedad tenía escrito el cuociente electoral, que es proporcional y habría dado sillas a las dos planchas.
La Corte amparó el derecho de participación de los propietarios que quedaron por fuera y —esto es lo interesante— no ordenó repetir la asamblea: ordenó rehacer el escrutinio con los votos que ya estaban depositados. Textualmente, conformar el consejo "con base en la votación efectuada en la Asamblea de Copropietarios del 8 de marzo del 2003… con el uso del sistema del cuociente electoral", dentro de los quince días siguientes.
Lo que ese caso enseña, en positivo
Los votos estaban bien. La gente fue, votó, el trabajo estaba hecho. Lo único que faltó fue abrir el reglamento antes y ver que el método ya estaba escrito ahí. Un Ctrl+F en el PDF del reglamento buscando "cuociente", "plancha" y "consejo" —media hora, con café— y esa elección quedaba firme el mismo día. Es de las tareas de mejor rendimiento de toda la preparación: cuesta media mañana y te ahorra repetir el escrutinio. Dos precisiones honestas, porque nos gusta decirlas: una tutela resuelve ese caso concreto y no crea una regla general para todas las copropiedades; y lo que la Corte hizo respetar no fue una fórmula de su preferencia, sino el reglamento que esa comunidad se había dado a sí misma. Que es justo lo que haría cualquier juez con el tuyo.
5. Los mismos votos, tres métodos, tres consejos distintos
Un ejemplo con números redondos, porque así se entiende de una. Conjunto en Bogotá, tres cupos en el consejo, asamblea instalada con el 62,0% de los coeficientes representados. Tres planchas de tres nombres: A (torres 1 y 2), 28,0 puntos de coeficiente; B (torre 3), 22,0; C (locales y casas), 12,0. Total válido: 62,0.
Método 1 — Plancha completa por mayoría. La mitad más uno de lo representado significa superar 31,0. La plancha A sacó 28,0: es la más votada, pero no llega. La elección no queda resuelta en primera vuelta y hay que aplicar lo previsto en el reglamento o en la convocatoria —casi siempre, segunda votación entre las dos más votadas—. Es el escenario que conviene tener anticipado y no descubrir en vivo.
Método 2 — Cuociente electoral. Cuociente = 62,0 ÷ 3 = 20,67.
| Plancha | Votación | ¿Cuántas veces cabe el cuociente? | Cupos directos | Residuo |
|---|---|---|---|---|
| A | 28,0 | 1 vez | 1 | 7,33 |
| B | 22,0 | 1 vez | 1 | 1,33 |
| C | 12,0 | 0 veces | 0 | 12,00 |
Dos cupos directos y queda uno por proveer, que va al residuo más alto: el de la plancha C, con 12,00. Resultado: A = 1, B = 1, C = 1. Un consejero por cada sector; la lista con menos votos entra al consejo, que es exactamente para lo que sirve este método.
Método 3 — Voto individual por candidato. Si se votara por personas y cada bloque se mantuviera fiel a sus tres nombres, los candidatos de A tendrían alrededor de 28,0 cada uno, los de B 22,0 y los de C 12,0. Los tres más votados serían los tres de la plancha A. Resultado: A = 3, B = 0, C = 0.
Mismo conjunto, misma gente, mismos votos… y tres consejos completamente distintos
Cuociente electoral: un consejero por sector. Voto individual: los tres del bloque más grande. Plancha completa: nadie alcanza y hay que volver a votar. El método no es un trámite: es la decisión. Por eso el mejor momento para definirlo es cuando se redacta la convocatoria, con calma y sin candidatos mirando —no a las 11 de la mañana con el salón lleno—.
Una precisión honesta sobre en qué unidad se cuenta
En el ejemplo contamos por coeficientes, siguiendo el artículo 37 ("el voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje del coeficiente de copropiedad del respectivo bien privado"). Ahora bien: en copropiedades destinadas a vivienda la Corte Constitucional condicionó esa regla en la Sentencia C-522 de 2002 —el voto equivale al coeficiente "sólo para las decisiones de contenido económico conforme a lo expresado en la parte motiva de la sentencia"— y extendió el condicionamiento al artículo 45 en la Sentencia C-738 de 2002, de modo que en los puntos sin contenido económico se cuenta "una unidad, un voto". La Corte no dio una lista taxativa de qué es contenido económico, y no tenemos fuente que ubique la elección del consejo de un lado o del otro: es un punto discutible y así te lo presentamos. Lo prudente es que tu reglamento lo defina y, si hay duda real, consultarlo con el abogado de la copropiedad. La buena noticia: el método no cambia —el mismo cuociente se aplica dividiendo unidades en vez de coeficientes—.
6. Cómo se hace la elección con votación electrónica
Todo lo anterior se puede hacer a mano alzada y con una hoja de cálculo; se ha hecho durante veinte años. Lo que cambia con un sistema de votación electrónica para asambleas en Bogotá no es la legalidad —el método sigue siendo el de tu reglamento— sino el tiempo y la trazabilidad. Y en la elección del consejo pesan más que en cualquier otro punto, porque es la votación con más opciones simultáneas.
- Opción múltiple en un solo acto. En vez de tres rondas de manos alzadas, cada propietario marca su lista o sus candidatos en el control y la votación se cierra una sola vez. En 200 unidades es la diferencia entre veinte minutos y dos.
- Resultado ponderado, automático. El control está configurado con el coeficiente del inmueble: el sistema no cuenta manos, suma coeficientes. El cuociente y los residuos salen calculados, no estimados a ojo en el atril. El equipo lo explicamos en cómo funcionan los controles de votación electrónica.
- Voto por ranking, cuando el reglamento usa preferencias: se ordena en la misma pantalla, sin papeletas.
- Constancia lista para el acta. Al cerrar queda un reporte con fecha, hora, coeficientes participantes y resultado por opción. Eso es lo que después se transcribe, sin reconstruir nada de memoria.
- Voto secreto de verdad. La ventaja más subestimada: votar levantando la mano frente a los vecinos condiciona a mucha gente. Con control físico cada quien vota sin que nadie vea, y salen candidaturas que a mano alzada no habrían salido.
Cómo lo hacemos nosotros, por si estás evaluando
En CLICK usamos controles físicos configurados uno a uno con el coeficiente de cada inmueble —no dependen del internet ni del celular de nadie— y, para las virtuales e híbridas, una plataforma propia donde el salón y los conectados votan sobre la misma lista. Más de 500 asambleas, 1.800 controles y +150 asambleas virtuales e híbridas sin una sola falla técnica. Y no te pedimos que nos creas: pídenos el reporte de una elección de consejo real, con los datos tapados, y compáralo con el de cualquier otro proveedor.
7. Empates, suplentes, vacantes y asamblea extraordinaria
Empates
La Ley 675 no regula el desempate: es materia del reglamento. Los que adoptaron el artículo 197 del Código de Comercio suelen traer su fórmula —"En caso de empate de los residuos decidirá la suerte", o sea sorteo—; otros prevén una segunda votación entre los empatados. Si el tuyo no dice nada, acuerda el mecanismo antes de conocer el empate y déjalo en el acta. Acordarlo cuando el empate ya está en pantalla convierte una regla en una discusión.
Suplentes
Dato que sorprende: la Ley 675 no contempla consejeros suplentes. El artículo 38 numeral 5 habla del suplente del Revisor Fiscal, no del consejo. Eso no impide tenerlos: el concepto de 2009 ya citado concluye que la copropiedad "se encuentra facultada para crear figuras como los suplentes que harían parte del consejo de administración" con base en el artículo 5º. Si los vas a tener, define en el reglamento si son personales (cada principal tiene el suyo) o numéricos (entran en orden de lista).
Vacantes a mitad de período
Renuncia un consejero en agosto. Si el reglamento previó suplentes, entra el suplente. Si no, la respuesta la da el artículo 38 numeral 5: elegir y remover miembros del consejo es función de la asamblea general. El Ministerio de Vivienda lo confirma: si un integrante "no asista o renuncie a su cargo… le corresponde a la asamblea general de propietarios… elegir y remover a los miembros del consejo de administración". Dos precisiones: el reemplazo entra por el resto del período del saliente, no por uno nuevo completo; y hay que cuidar que el consejo siga siendo impar.
Elegir consejo en asamblea extraordinaria
Se puede, y es de las razones más frecuentes para convocar una extraordinaria entre agosto y noviembre. Tres condiciones, todas del artículo 39: que exista una necesidad imprevista o urgente que la justifique (un consejo que quedó sin quórum interno por renuncias encaja de sobra); que la elección esté en el orden del día, porque el parágrafo 1º es tajante —en la extraordinaria "no podrán tomar decisiones sobre temas no previstos en este"—; y que la convoque quien puede: el administrador, el consejo, el revisor fiscal o propietarios que representen por lo menos la quinta parte (20%) de los coeficientes.
Sobre la antelación: los 15 días calendario del artículo 39 son para la ordinaria. Para la extraordinaria la ley no fija plazo, así que manda tu reglamento y, en su silencio, el estándar razonable es dar tiempo suficiente para que la gente se entere y se prepare. Te lo calculamos con la calculadora de plazos de convocatoria.
8. Qué queda escrito en el acta
El artículo 47 es la lista de chequeo, y es más exigente de lo que la mayoría de actas cumple. Las decisiones constan en actas firmadas por el presidente y el secretario de la asamblea, en las cuales deberá indicarse:
"…si es ordinaria o extraordinaria, además la forma de la convocatoria, orden del día, nombre y calidad de los asistentes, su unidad privada y su respectivo coeficiente, y los votos emitidos en cada caso."
Esa última expresión —"los votos emitidos en cada caso"— es la que más se queda corta. "Se eligió el consejo por mayoría" no son los votos emitidos: es una conclusión. Un acta que se sostiene sola deja constancia de:
- Cuántos cupos se eligieron y con qué fundamento (artículo del reglamento o decisión previa de la asamblea).
- Qué método se usó y de dónde sale: "conforme al artículo XX del reglamento" o "acogido por la asamblea antes de la votación".
- Los candidatos o planchas, con nombre completo, unidad privada que representa cada uno y calidad (propietario o delegado, indicando en este caso el documento que lo faculta).
- El resultado con cifras: coeficientes (o unidades) de cada opción, no solo el ganador. Si hubo cuociente, el cuociente y los residuos.
- Los coeficientes representados en el momento de la votación, no solo los del inicio, para que la mayoría se verifique sobre la base correcta.
- Nombres de los elegidos y el período, y cómo se resolvió el empate si lo hubo.
Dos plazos del mismo artículo 47 para la agenda: si la asamblea encarga a unas personas verificar la redacción del acta, tienen el término del reglamento y, en su defecto, veinte (20) días hábiles; y el administrador debe poner el acta a disposición de los propietarios dentro de los veinte (20) días hábiles siguientes a la reunión, e informarlo a cada uno.
Una vez elegido, el consejo empieza su propia vida documental: sus reuniones llevan sus propias actas, aparte de las de la asamblea. Lo desarrollamos en cómo se hace el acta del consejo de administración. Y la pregunta que llega inmediatamente después de la elección —desde cuándo puede firmar y decidir el consejo nuevo— la respondimos en cuándo empieza a actuar el nuevo consejo de administración.
Lo primero que hace el consejo recién elegido
Dos cosas, y ninguna la hace la asamblea. Primero, elegir a su presidente: la Ley 675 no regula ese nombramiento, así que se hace como diga el reglamento y, en su defecto, lo decide el propio consejo entre sus miembros y lo deja en su acta. No es un cargo decorativo —el parágrafo 1º del artículo 50 dice que el presidente del consejo actúa como representante legal "para efectos de suscribir el contrato respectivo de vinculación con el administrador", y hasta dónde llega esa firma lo explicamos en cuándo el presidente del consejo puede firmar por el conjunto—. Segundo, el dato que muchos propietarios desconocen: cuando existe consejo, el administrador ya no lo elige la asamblea, lo elige el consejo (artículo 50). Vale la pena decirlo en voz alta durante la asamblea, porque cambia el sentido del voto de mucha gente.
9. Preguntas frecuentes
¿Quién elige el consejo de administración?
La asamblea general de propietarios (art. 38, num. 5), que también puede removerlos. No lo elige el administrador, ni el consejo saliente, ni la constructora.
¿Se necesita el 70% para elegir el consejo?
No. El 70% del artículo 46 aplica solo a las diez decisiones que ese artículo enumera, y la elección del consejo no está entre ellas. Va con la mayoría ordinaria del artículo 45: la mitad más uno de los coeficientes representados en la sesión.
¿Cuántos miembros debe tener el consejo?
Un número impar de tres o más (art. 53); la cifra exacta la fija el reglamento. Dentro del consejo el coeficiente no cuenta: el artículo 54 dice que decide con la mayoría de sus miembros, "con independencia de los coeficientes de copropiedad".
¿Mi conjunto residencial está obligado a tener consejo?
No necesariamente. El artículo 53 lo hace obligatorio en los conjuntos de uso comercial o mixto con más de treinta bienes privados, excluyendo parqueaderos y depósitos; para los de uso residencial dice que es potestativo consagrarlo en el reglamento, sin importar el número de unidades. Si tu reglamento ya lo consagró, tu copropiedad sí tiene consejo.
¿La Ley 675 obliga a elegir por cuociente electoral o por planchas?
No. Esas palabras no aparecen en la Ley 675. El cuociente electoral es la fórmula del artículo 197 del Código de Comercio, pensada para sociedades, y una copropiedad es persona jurídica de naturaleza civil sin ánimo de lucro (art. 33). Se aplica solo si tu reglamento lo adoptó: el Ministerio de Vivienda sostiene que la elección de los consejeros, al no estar reglada por la Ley 675, es objeto de regulación en el reglamento.
¿Y si el reglamento exige cuociente electoral y la asamblea elige por mayoría?
Manda el método del reglamento. En la Sentencia T-717 de 2004 la Corte Constitucional revisó un caso así y ordenó conformar de nuevo el consejo aplicando el cuociente electoral, con base en la misma votación que ya se había hecho —sin repetir la asamblea—. Por eso conviene leer el reglamento antes de la convocatoria: si el método ya está escrito, no hay discusión que tener, solo hay que aplicarlo.
¿Un apoderado puede ser elegido consejero?
Sí, el artículo 53 admite a los propietarios "o sus delegados". Pero el poder para asistir y votar no basta: según el concepto radicado 4120-E1-110278 del 2 de octubre de 2009, si se quiere que el delegado haga parte del consejo hay que expresar claramente esa facultad en el documento. Basta un documento simple firmado por el propietario; no se exige notaría.
¿Un propietario en mora puede ser elegido al consejo?
La Ley 675 no menciona la mora entre los requisitos para ser consejero, ni la incluye en las sanciones del artículo 59. Depende de tu reglamento: el Ministerio de Vivienda sostiene que solo si el reglamento contempla la medida podría restringirse el derecho a voz o voto por mora.
¿Qué pasa si un consejero renuncia a mitad de período?
Si el reglamento previó suplentes, entra el suplente. Si no, la asamblea elige el reemplazo (art. 38, num. 5), que entra por el resto del período del saliente. Cuida que el consejo siga siendo impar.
¿Se puede elegir el consejo en una asamblea extraordinaria?
Sí, si existe una necesidad imprevista o urgente que la justifique y la elección está expresamente en el orden del día: el parágrafo 1º del artículo 39 impide decidir en extraordinaria sobre temas no previstos en él. La convocan el administrador, el consejo, el revisor fiscal o propietarios que representen al menos el 20% de los coeficientes.
¿Quieres que la elección del consejo se vote en dos minutos y quede escrita sola?
Cuéntanos cuántos cupos elige tu consejo y qué método pide tu reglamento (plancha, cuociente electoral o voto por candidato) y te devolvemos la votación ya configurada y la cotización el mismo día. Operamos controles físicos configurados con el coeficiente de cada inmueble: opción múltiple en un solo acto, resultado ponderado al cerrar la votación y constancia con hora lista para el acta. Más de 500 asambleas, 1.800 controles y +150 asambleas virtuales e híbridas sin fallas técnicas.
Conclusión
Si te llevas una sola idea, que sea esta: la ley te dice quién elige y con qué mayoría, pero el método de votación lo escribes tú. La asamblea elige el consejo con mayoría ordinaria —la mitad más uno de los coeficientes representados en la sesión, art. 45—, el consejo se integra con un número impar de tres o más propietarios o delegados (art. 53), y su período es el del reglamento o, en su silencio, un año (art. 38, num. 5). Todo lo demás —planchas, cuociente electoral, voto por candidato, suplentes, desempates, presidente— no está reglado por la Ley 675 y vive en tu reglamento de propiedad horizontal.
Y como el método es la decisión, la jugada que de verdad mueve la aguja no es del día de la asamblea: es de la semana anterior. Lee el reglamento, define el método, ponlo en la convocatoria y llega con el orden del día resuelto. Una elección preparada así se vota en cinco minutos, sale clara, y todo el mundo —el que ganó y el que no— se va del salón sabiendo exactamente qué pasó y por qué. Eso es lo que se siente como una asamblea bien dirigida.
Si quieres que la parte de contar deje de ser tu problema, hablemos. En CLICK montamos la logística integral de la asamblea y operamos votación electrónica con controles configurados por coeficiente: opción múltiple en un solo acto, resultado ponderado al cerrar la votación y constancia con hora lista para el acta. Más de 500 asambleas, 1.800 controles y +150 asambleas virtuales e híbridas sin una sola falla técnica. Escríbenos por WhatsApp al +57 315 995 3357 y te mandamos el reporte de una elección de consejo real, con los datos tapados, para que lo compares con el de cualquiera. También nos escribes a comercial@asambleas.click. Tú diriges la asamblea y te llevas los aplausos; nosotros cargamos con los números y con lo técnico.
Antes de irte: te dejamos la caja de herramientas para administradores —generador de poder (con la facultad para el consejo bien redactada), calculadora de plazos de convocatoria, generador de convocatorias y calculadora de intereses de mora—. Se usan en el navegador y son gratis.
