Es una de las confusiones más comunes en propiedad horizontal: creer que el presidente del consejo de administración firma a nombre del conjunto. En la práctica, un contrato firmado por quien no tiene la representación legal puede ser inoponible o anulable. La Ley 675 de 2001 es clara: el representante legal es el administrador, y el presidente del consejo solo firma en casos muy puntuales. Esta guía te dice exactamente cuáles.
1. La regla general: quien firma es el administrador
La copropiedad es una persona jurídica (Ley 675, art. 32) y su representante legal es el administrador (art. 50). Él es quien firma contratos con proveedores, abre cuentas, representa al conjunto ante autoridades y en procesos judiciales. Si quieres el panorama completo, lo desarrollamos en nuestra guía de representación legal en propiedad horizontal.
En una frase: el presidente del consejo dirige y controla (junto con el resto del consejo), pero no es el representante legal del conjunto para el día a día.
2. La excepción expresa: firmar el contrato del administrador
Hay un caso en el que la ley sí le da la representación al presidente. Según el parágrafo 1 del artículo 50 de la Ley 675, para suscribir el contrato del administrador, el presidente del consejo de administración —o, si no hay consejo, el presidente de la asamblea— actúa como representante legal de la persona jurídica y firma ese contrato.
Tiene toda la lógica: como el administrador no puede firmarse su propio contrato, la ley designa al presidente para ese acto puntual. Pero es justo eso: un acto específico, no una representación general.
3. El puente temporal cuando no hay administrador
¿Y si el conjunto se queda sin administrador (renunció, fue removido o se venció el contrato)? La representación legal no puede quedar en el aire. En ese vacío, el presidente del consejo (o, en su defecto, el de la asamblea) puede asumir la representación de forma temporal y excepcional, hasta que se designe un nuevo administrador.
La palabra clave es temporal. No es un cargo permanente ni una vía para "gobernar" el conjunto desde el consejo: es una solución de emergencia mientras se nombra al administrador.
Si tu conjunto está en transición de consejo o de administración, revisa también cuándo empieza a actuar el nuevo consejo para no dejar vacíos de representación.
4. Qué pasa si se firma sin representación
- Contratos cuestionables: lo firmado por quien no representa legalmente al conjunto puede ser inoponible o anulable, y dejar al firmante expuesto personalmente.
- Trámites bloqueados: bancos y notarías piden el certificado de existencia y representación legal (que expide la alcaldía, no la Cámara de Comercio) para verificar quién firma.
- Responsabilidad personal: el consejo se puede extralimitar si toma funciones que la ley reserva al administrador o a la asamblea.
La forma de evitar todo esto es tener siempre un administrador designado en forma, elegido en una asamblea bien convocada y con una votación clara. Ahí es donde una buena logística marca la diferencia.
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Conclusión
En resumen: el presidente del consejo no firma por el conjunto en el día a día. La representación legal es del administrador (Ley 675, art. 50). El presidente solo actúa como representante legal para firmar el contrato del administrador (parágrafo 1 del art. 50) y como puente temporal cuando no hay administrador designado. Fuera de eso, firmar sin representación expone al firmante y a las decisiones del conjunto.
Y todo empieza en la asamblea: si el administrador se elige en una reunión mal convocada o con una votación dudosa, se debilita toda la cadena de representación. Por eso en CLICK operamos la logística y la votación electrónica de tu asamblea —convocatoria en regla, quórum verificado y resultados con trazabilidad— para que la designación de tu administrador quede blindada. ¿Asamblea este año? Escríbenos al WhatsApp +57 315 995 3357.
