Tu copropiedad se quedó sin fecha. Se atravesaron los puentes, los estados financieros llegaron tarde, hubo cambio de administración o simplemente no llegó la gente el día que se convocó —y de un momento a otro el plazo del reglamento quedó atrás—. Le pasa a copropiedades de Bogotá, Medellín y de todo el país, todos los años, y la pregunta que llega es siempre la misma: ¿puedo convocar la asamblea ordinaria de todos modos y sigue siendo válida? La respuesta corta es sí. Aquí está el porqué, con la Ley 675 en la mano, y lo único que sí conviene tener resuelto a tiempo.
Sección 1
Por qué muchas copropiedades se quedan sin fecha
Marzo es históricamente el mes de las asambleas en Colombia: la mayoría de copropiedades concentran ahí su reunión ordinaria, casi siempre en fin de semana. Y como todas apuntan al mismo mes, basta con que una sola pieza se mueva —el calendario, el contador, la administración— para que el plazo se pase. No es descuido: es lo que ocurre cuando doce meses de trabajo tienen que caber en cuatro o cinco sábados.
Los cuatro motivos que dejan a una copropiedad sin fecha
Colombia tiene una buena cantidad de lunes festivos, y la Semana Santa cambia de fecha cada año: unos años cae en marzo y otros en abril. Cuando dos o tres puentes se juntan en el primer trimestre, los sábados con la gente en casa se cuentan con los dedos de una mano.
Sin balance revisado y sin propuesta de presupuesto no hay asamblea que sirva: se convoca, la gente llega y no hay nada que aprobar. Muchas administradoras prefieren correr la fecha antes que presentar cifras a medias, y hacen bien.
Un empalme en enero o febrero se lleva semanas: recibir la cartera, entender el reglamento, ubicar el libro de actas y conseguir la base actualizada de correos de los propietarios. La asamblea entra en la agenda cuando el empalme termina.
Se convocó bien, se envió a tiempo… y no llegó la gente. El artículo 41 de la Ley 675 resuelve el fondo —una nueva reunión el tercer día hábil siguiente al de la convocatoria inicial, a las 8:00 p.m., salvo que el reglamento disponga otra cosa, que sesiona válidamente con un número plural de propietarios—, pero muchas copropiedades prefieren volver a convocar en forma antes que sacar el presupuesto del año con el quórum mínimo. Y ahí la fecha se corre.
Sea cual sea el motivo, la pregunta que termina sobre el escritorio de la administradora es la misma: si el plazo ya pasó, ¿la asamblea que convoque ahora sigue valiendo? Vamos con la respuesta y con la norma.
📌 La respuesta corta
Sí: puedes convocar tu asamblea ordinaria fuera del plazo habitual y sigue siendo ordinaria. Lo único que conviene tener marcado en el calendario es la fecha de reunión por derecho propio del artículo 40 — más abajo te explicamos cómo se calcula la de tu copropiedad.
Sección 2
¿Qué dice realmente la Ley 675 sobre la fecha de la asamblea?
El artículo 39 de la Ley 675 de 2001 establece una jerarquía de reglas para la fecha de la asamblea ordinaria que muchos pasan por alto. No es tan simple como decir "antes del 31 de marzo".
"La Asamblea General se reunirá ordinariamente por lo menos una vez al año, en la fecha señalada en el reglamento de propiedad horizontal y, en silencio de este, dentro de los tres (3) meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal; con el fin de examinar la situación general de la persona jurídica, efectuar los nombramientos cuya elección le corresponda, considerar y aprobar las cuentas del último ejercicio y presupuesto para el siguiente año."
— Artículo 39, Ley 675 de 2001
Hay dos cosas fundamentales en esta norma. La primera: la fecha la define primero el Reglamento de Propiedad Horizontal (RPH). Solo cuando el reglamento guarda silencio, aplica supletoriamente el plazo de tres meses después del período presupuestal. La segunda, y aún más importante: la ley define la asamblea ordinaria por su finalidad —examinar la situación, hacer nombramientos, aprobar cuentas y presupuesto— no por la fecha en que se realice.
⚠️ Revisa tu RPH antes que nada
Si tu Reglamento de Propiedad Horizontal fija una fecha específica para la asamblea ordinaria (por ejemplo, "en el mes de abril" o "la primera quincena de marzo"), esa es la fecha que manda. La norma supletoria de los tres meses solo aplica cuando el RPH no dice nada. Muchas copropiedades asumen que el plazo es hasta el 31 de marzo sin haber verificado su propio reglamento.
Sección 3
Una asamblea ordinaria sigue siendo ordinaria, sin importar la fecha
Este es quizá el punto más importante de este artículo y donde existe más confusión. Hay quienes sostienen —apoyándose en conceptos de la Superintendencia de Sociedades— que una asamblea convocada después del plazo se convierte en "extraordinaria por el tiempo pero ordinaria por los temas". Ese razonamiento no aplica correctamente en propiedad horizontal, y aquí explicamos por qué.
La Ley 675 de 2001 diferencia claramente la asamblea ordinaria de la extraordinaria por dos criterios que no tienen nada que ver con la fecha: los temas que se tratan y quién la convoca. La asamblea ordinaria se convoca para examinar la situación general, hacer nombramientos, considerar cuentas y aprobar presupuesto, y solo puede ser convocada por el administrador. La extraordinaria se convoca cuando hay necesidades imprevistas o urgentes, y puede ser convocada por el administrador, el consejo de administración, el revisor fiscal o el 20% de los coeficientes.
Decir que una asamblea ordinaria "se convierte en extraordinaria" simplemente porque se hizo después del plazo del reglamento no solo carece de sustento en la Ley 675, sino que genera un problema práctico grave: en las asambleas extraordinarias, solo se pueden tratar los temas incluidos en el orden del día y su origen debe ser una necesidad imprevista o urgente. Aprobar presupuesto, elegir consejo o rendir cuentas no son situaciones "imprevistas". Son exactamente los temas de una ordinaria.
Especialistas en propiedad horizontal como Gustavo Martínez Rojas (contodapropiedad.com) lo han señalado con claridad: no importa en qué época del año se cite la asamblea; si lo hace el administrador para tratar los temas del artículo 39, la asamblea será ordinaria. La norma incluso dice "al menos una vez al año", lo que implica que pueden hacerse varias ordinarias si es necesario. Autores como Jorge Orlando León, referente en la materia y autor de obras especializadas como "Asamblea de Copropietarios", han insistido en que la naturaleza jurídica de la asamblea está determinada por su contenido y por quién convoca, no por el calendario.
💡 ¿Por qué importa tanto que siga siendo ordinaria?
La diferencia es sustancial. En una asamblea ordinaria, la asamblea puede tratar cualquier tema de la copropiedad sin restricciones. En una extraordinaria, solo se pueden tratar los temas incluidos en la convocatoria y no se pueden tomar decisiones sobre asuntos no previstos. Además, la extraordinaria se origina por necesidades "imprevistas o urgentes" — calificativo que no aplica para los temas rutinarios de una ordinaria. Pretender que tu asamblea es extraordinaria cuando en realidad estás aprobando presupuesto y eligiendo consejo complica más de lo que resuelve.
⚖️ Ordinaria vs. Extraordinaria: la diferencia real
Asamblea Ordinaria: La convoca únicamente el administrador. Trata temas generales: situación de la copropiedad, informes, estados financieros, presupuesto, elecciones de consejo, comité de convivencia, revisor fiscal. No tiene restricción de temas. Se realiza al menos una vez al año. La fecha no altera su naturaleza.
Asamblea Extraordinaria: La convoca el administrador, consejo, revisor fiscal o 20% de coeficientes. Se origina por necesidades imprevistas o urgentes. Solo se pueden tratar los temas incluidos en la convocatoria. Se realiza en cualquier momento que la urgencia lo amerite.
Si el administrador convoca para tratar informes, presupuesto y elecciones, la asamblea es ordinaria — sin importar si se hace en enero, en abril o en cualquier otro mes del año.
👉 ¿Y si lo tuyo no es una ordinaria retrasada?
Si lo que tienes entre manos no es la reunión anual sino un tema puntual —una obra que no da espera, una cuota extraordinaria, la reforma del reglamento— no hay que esperar a la ordinaria: eso se resuelve en una asamblea extraordinaria. Y hay un dato que casi nadie tiene claro: los 15 días calendario del artículo 39 son solo para la ordinaria. Para la extraordinaria la Ley 675 no fija plazo — manda tu reglamento, y si guarda silencio, Minvivienda (concepto 2025EE0040140) recomienda, no impone, aplicar esos mismos 15 días por analogía. Lo desarrollamos en con cuánto tiempo se convoca la asamblea extraordinaria.
Sección 4
La reunión por derecho propio: la fecha que conviene tener marcada
Si la asamblea sigue siendo ordinaria así se convoque después del plazo, ¿qué es entonces lo que sí hay que tener en el radar? Una sola fecha, la del artículo 40 de la Ley 675: la reunión por derecho propio.
"Si no fuere convocada la asamblea se reunirá en forma ordinaria, por derecho propio el primer día hábil del cuarto mes siguiente al vencimiento de cada período presupuestal, en el lugar y hora que se indique en el reglamento, o en su defecto, en las instalaciones del edificio o conjunto a las ocho pasado meridiano (8:00 p.m.)."
— Artículo 40, Ley 675 de 2001
La palabra clave es "si no fuere convocada". La asamblea por derecho propio se activa cuando el administrador no ha convocado la asamblea ordinaria. Si el período presupuestal va de enero a diciembre, el primer día hábil de abril es la fecha en que los copropietarios pueden reunirse automáticamente, sin necesidad de convocatoria formal, en las instalaciones de la copropiedad a las 8:00 p.m., salvo que el reglamento fije otro lugar y hora.
📌 Qué pasa si nadie convoca
Si llega la fecha de derecho propio y no hubo convocatoria del administrador, los copropietarios pueden reunirse ese día a las 8:00 p.m. en las instalaciones del conjunto —salvo que el reglamento fije otro lugar y hora— y sesionar sin convocatoria formal. Esa reunión es plenamente válida —la ley la califica expresamente como «ordinaria»— y en ella se pueden tomar todas las decisiones propias de una ordinaria, incluidas las que tocan a la administración. No es un castigo para nadie: es la salida que la ley le deja a la comunidad para que el año no se quede sin asamblea. Con una convocatoria hecha a tiempo, sencillamente no se activa.
Cómo se desactiva: convocando
La salida es directa: el administrador convoca formalmente la asamblea ordinaria antes de la fecha de derecho propio que le corresponda a tu copropiedad. Si ya sabes que la reunión no va a alcanzar a hacerse dentro del plazo del reglamento, convoca ahora para la primera fecha realista que tengas. Una asamblea debidamente convocada desactiva el mecanismo del derecho propio, porque la norma dice «si no fuere convocada» — y al existir convocatoria, no aplica. Los plazos y requisitos de esa convocatoria están detallados en nuestra guía completa de la asamblea de propiedad horizontal.
✅ La estrategia correcta para el administrador
No esperes a que se agote el plazo sin actuar. Si tu asamblea no va a alcanzar a hacerse dentro del plazo del reglamento, convoca ya la ordinaria para la primera fecha realista que tengas (recuerda los 15 días calendario de antelación del artículo 39). Al existir una convocatoria formal del administrador, el mecanismo de derecho propio no se activa.
Convoca antes de la fecha de derecho propio que le corresponda a tu copropiedad. Una convocatoria formal, con los 15 días de antelación y enviada a la dirección registrada de cada copropietario, es todo lo que hace falta.
🧮 Cómo se calcula tu fecha de derecho propio
La Ley 675 no dice «abril». El artículo 40 dice primer día hábil del cuarto mes siguiente al vencimiento de cada período presupuestal, a las 8:00 p.m. Si tu presupuesto cierra el 31 de diciembre, ese cuarto mes es abril — y ojo, el primer día hábil no siempre es el 1º: si el mes arranca con fin de semana, con festivo o con Semana Santa, la fecha se corre. Si tu período cierra en otro mes, todo el cálculo se desplaza con él. Saca tu fecha —y la de envío de la convocatoria— en la calculadora de plazos de convocatoria: es gratis, te da la fecha en segundos y, si quieres, te la enviamos al correo.
Sección 5
No todas las copropiedades tienen plazo hasta marzo
Un punto que muchos administradores desconocen: el plazo de los tres meses se cuenta desde el vencimiento del período presupuestal, no desde el 1° de enero. Si bien la gran mayoría de copropiedades manejan un período presupuestal de enero a diciembre, no es así en todos los casos.
Existen copropiedades cuyo período presupuestal va de abril a marzo, de marzo a febrero, o de cualquier otro mes a otro. En esos casos, los tres meses para la asamblea ordinaria se cuentan a partir del vencimiento de ese período específico. Si tu copropiedad tiene un período presupuestal que vence en febrero, los tres meses van de marzo a mayo. Si vence en marzo, el plazo va de abril a junio. La fecha de derecho propio también se desplaza al cuarto mes después del vencimiento del período correspondiente.
📌 ¿Cómo saber cuál es tu período presupuestal?
Revisa el presupuesto aprobado en la última asamblea y tu Reglamento de Propiedad Horizontal. El período presupuestal es el rango de fechas para el cual se aprueba el presupuesto anual de ingresos y gastos. Si tu presupuesto cubre de enero a diciembre, ese es tu período y tu plazo vence el 31 de marzo. Pero si cubre otro rango, todo el cálculo de plazos cambia.
Sección 6
¿Qué hacer si tu asamblea queda fuera del plazo?
Si ya tienes claro que tu asamblea ordinaria se va a realizar fuera del plazo habitual, estos son los pasos concretos para que las decisiones queden firmes.
1️⃣ Convoca cuanto antes — no esperes
Envía la convocatoria formal a cada copropietario con mínimo 15 días calendario de antelación. Algunos reglamentos no cuentan el día del envío ni el de la reunión: si el tuyo es de esos, envíala un día antes. Hazlo a la última dirección registrada de cada propietario. Lo más importante: convoca antes de que llegue la fecha de derecho propio de tu copropiedad, y ese mecanismo no se activa.
2️⃣ Incluye el orden del día completo
Aunque la asamblea ordinaria no tiene la restricción legal de limitarse al orden del día (eso aplica para las extraordinarias), incluirlo en la convocatoria es una buena práctica que genera transparencia. Incluye: verificación de quórum, elección de presidente y secretario, informes de gestión, estados financieros, presupuesto, elecciones, proposiciones y varios.
3️⃣ Incluye la información de segunda convocatoria
Debes dejar constancia de lo previsto en el artículo 41: si no hay quórum, se convocará a una nueva reunión para el tercer día hábil siguiente al de la convocatoria inicial, a las 8:00 p.m., salvo que el reglamento disponga otra cosa, que sesionará válidamente con un número plural de propietarios sin importar el porcentaje de coeficientes. Esto es obligatorio incluirlo en la convocatoria.
4️⃣ Envía los informes con anticipación
Aprovecha el margen que te da la nueva fecha para enviar los informes de gestión, estados financieros y propuesta de presupuesto con suficiente anticipación. Copropietarios que llegan informados toman decisiones más rápido y generan menos conflictos.
Sección 7
Logística profesional: más importante que nunca
Si tu asamblea se realiza fuera del mes habitual, con más razón conviene que todo lo demás salga impecable. Una asamblea que llega después de lo previsto es la mejor ocasión para demostrar que la administración tiene el control de la situación. Ahí es donde contar con una empresa de logística de asambleas para propiedad horizontal en Bogotá o Medellín marca la diferencia entre una asamblea que se va resolviendo sobre la marcha y una que sale redonda.
📋 Registro digital: quórum verificable al instante
Un registro digital de asistentes documenta el quórum, los coeficientes representados y la identidad de cada copropietario o apoderado. Lo que ganas es tiempo: nadie discute el conteo, la asamblea arranca y avanza, y al final queda el soporte de quién estuvo y con qué coeficiente, listo para pegar en el acta.
📊 Votación electrónica: resultados sin discusión
La votación electrónica para asambleas en Bogotá y Medellín con controles individuales elimina cualquier duda sobre los resultados. Cada voto queda registrado, los resultados se proyectan en pantalla en tiempo real y se genera un respaldo documental automático. Cuando quieres que la asamblea salga redonda, eso es lo que te ahorra el recuento a mano, la repetición de votaciones y la media hora que se va en discutir si el resultado fue 51 o 53.
✍️ Transcripción de acta: firma el mismo día
Tener el acta lista para revisión y firma al finalizar la asamblea es la demostración máxima de profesionalismo. No hay espacio para "el acta se envía la próxima semana". El presidente, secretario y comisión verificadora firman ese mismo día.
🔊 Sonido y proyección: cero frustraciones
En asambleas donde ya puede haber cierta tensión, garantizar que todos escuchen y vean claramente reduce conflictos. Sistemas de sonido profesional y proyección adecuada al espacio transmiten seriedad y organización.
Tu asamblea sigue siendo válida: lo que cuenta es convocar a tiempo
Que una copropiedad se quede sin fecha pasa todos los años, y casi nunca por descuido: puentes, cifras que llegan tarde, un empalme, una primera convocatoria sin quórum. La buena noticia es que la ley no convierte tu asamblea en extraordinaria por el solo hecho de hacerla fuera del plazo ideal. Si el administrador convoca para tratar los temas de la ordinaria, la asamblea mantiene su naturaleza jurídica.
Lo único que hay que tener en el radar es la reunión por derecho propio del artículo 40, y para eso la acción es una sola: convoca. Una convocatoria formal del administrador antes de esa fecha desactiva el mecanismo y te deja programar la asamblea con calma y con la logística de asambleas para propiedad horizontal que la ocasión merece — ya sea en Bogotá, Medellín o municipios aledaños.
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Logística de asambleas para propiedad horizontal y votación electrónica en Bogotá y Medellín
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