Aumento de la cuota de administración 2027: quién lo decide y cómo se calcula

La asamblea general de propietarios. Entre las funciones que le da el artículo 38 de la Ley 675 está, textualmente, «aprobar el presupuesto anual del edificio o conjunto y las cuotas para atender las expensas ordinarias o extraordinarias». Como la cuota ordinaria es el presupuesto repartido entre las unidades, aprobar el presupuesto es aprobar la cuota.

Cada órgano tiene su papel en el camino, y conviene tenerlo claro desde el borrador:

¿Puede el consejo subir la cuota por su cuenta, «porque subió el mínimo»? No. El parágrafo del artículo 38 dice que la asamblea podrá delegar en el consejo «las funciones indicadas en el numeral 3 del presente artículo», y ese numeral es el de nombrar el comité de convivencia. La aprobación del presupuesto y de las cuotas no entra en esa delegación. Lo que el consejo sí hace, y vale muchísimo, es llegar a la asamblea con la propuesta revisada y defendida.

No por ley. Lo dejaron por escrito el Ministerio del Trabajo y el Ministerio de Vivienda en la Circular Externa Conjunta 028 de marzo de 2026, a raíz de las dudas por el alza del mínimo de ese año. Dice que «la determinación del valor de las cuotas de administración y sus incrementos es una competencia exclusiva de la Asamblea General de Copropietarios», y agrega:

De ahí salen tres ideas prácticas:

• No hay un tope ni un piso legal para el aumento. La cuota puede subir más o menos que el IPC, o incluso bajar, según lo que cueste de verdad operar el conjunto el año que viene.
• Revisa tu reglamento antes de abrir el Excel. Si trae una fórmula (por ejemplo, «la cuota se ajusta cada año con el IPC»), esa fórmula manda. La misma circular recuerda que la asamblea puede modificarla; como es una reforma al reglamento, esa decisión sí exige el 70% de los coeficientes del conjunto (art. 46).
• El aumento se sustenta en el presupuesto. En palabras de la circular, «cualquier ajuste en el valor de la cuota de administración deberá estar sustentado en el presupuesto aprobado por la Asamblea General o en lo dispuesto en el reglamento». La circular aclara que se expide con fines informativos: no crea reglas nuevas, recuerda las que ya trae la Ley 675.

¿Entonces el salario mínimo no importa? Importa, y mucho, pero como costo, no como regla. Los contratos de vigilancia y aseo, y los honorarios que se pactan en salarios mínimos, suelen moverse con él. Por eso el mínimo y el IPC son referencias para presupuestar cada rubro, no el porcentaje que se le aplica a la cuota completa. Lo vemos con números en la siguiente sección.

El método que mejor se defiende en una asamblea es presupuestar rubro por rubro y dejar que el porcentaje salga solo. Agrupa los gastos según qué los mueve:

• Rubros que siguen al salario mínimo: vigilancia, aseo, todero, honorarios pactados en salarios mínimos.
• Rubros que siguen a los precios: mantenimientos, servicios públicos de zonas comunes, insumos, pólizas.
• El fondo de imprevistos: el artículo 35 lo alimenta con «un porcentaje de recargo no inferior al uno por ciento (1 %) sobre el presupuesto anual de gastos comunes». Si el presupuesto sube, el recargo sube con él. Más sobre el fondo de imprevistos del artículo 35 y quién lo autoriza.

El resultado: el presupuesto sube 7,0%. No es el 8% de los rubros más grandes ni el 5% de los otros, sino el promedio ponderado por lo que pesa cada grupo: dos tercios del gasto suben 8% y un tercio sube 5%. Si en tu conjunto la vigilancia pesa más, el aumento se acerca más al del mínimo; si pesan más los mantenimientos, se acerca más a los precios.

Ese «7,0%» es la cifra que la asamblea va a recordar, pero lo que la hace creíble es la tabla. Presentarla así cambia la conversación: ya no se discute «¿por qué sube tanto?», sino «¿qué rubro revisamos?». Si quieres ideas para ajustar rubros sin tocar lo esencial, en nuestra guía del presupuesto en propiedad horizontal están los rubros que más se movieron en 2026 y dónde se puede optimizar.

Con el coeficiente de copropiedad de cada unidad. El artículo 25 dice que los coeficientes determinan «el índice de participación con que cada uno de los propietarios de bienes privados ha de contribuir a las expensas comunes del edificio o conjunto, mediante el pago de cuotas ordinarias y extraordinarias de administración, salvo cuando estas se determinen de acuerdo con los módulos de contribución en la forma señalada en el reglamento».

La fórmula es una sola: cuota mensual de la unidad = presupuesto mensual × coeficiente de la unidad. Siguiendo el ejemplo ficticio de «Los Guayacanes»:

Fíjate en algo que ayuda mucho a explicarlo: el porcentaje de aumento es el mismo para todos (7,0%); lo que cambia es el valor en pesos, porque cada unidad aporta según su coeficiente. Nadie «paga más aumento» que otro: paga su parte de lo mismo. Y la suma de las cuotas de todas las unidades, como los coeficientes suman 100%, da exactamente el presupuesto mensual.

Dos salvedades que pueden cambiar la cuenta en tu conjunto:

• Módulos de contribución. Si tu reglamento reparte ciertos gastos por módulos o sectores (por ejemplo, torres con ascensor y casas sin él), esos rubros se reparten como diga el reglamento, no por el coeficiente general (art. 25).
• Primer piso y ascensores. El artículo 29 libera a los propietarios del primer piso, en edificios residenciales y de oficinas, de contribuir al «mantenimiento, reparación y reposición de ascensores» cuando no existe servicio de ascensor para llegar a su parqueadero, depósito u otros bienes de uso privado o comunes de uso general.

Para la tabla de coeficientes de todas las unidades, en esta plantilla de propietarios y coeficientes la tienes lista para llenar; la misma base te sirve el día de la asamblea para el registro y la votación.

Con la mayoría ordinaria. Pero antes hay que separar dos números que se confunden mucho:

• Quórum: para sesionar, la asamblea necesita propietarios que representen «más de la mitad de los coeficientes de propiedad» (art. 45).
• Mayoría: ya instalada, decide «con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad representados en la respectiva sesión» (art. 45). Si en el salón hay propietarios con el 62% de los coeficientes, el presupuesto se aprueba con más de la mitad de esos 62 puntos.

El mismo artículo 45 deja una puerta: el reglamento puede exigir una mayoría superior, que nunca puede pasar del 70% de los coeficientes del conjunto. Si tu reglamento pide más para el presupuesto, manda el reglamento.

¿Y cuándo aparece el 70% del artículo 46? No en la cuota ordinaria, sino en dos situaciones vecinas que conviene no mezclar con el presupuesto:

Un consejo de orden: los gastos de operación y las reparaciones necesarias que caben en el presupuesto se aprueban con él, por mayoría ordinaria, y no hace falta sacarlos. Si para 2027 hay una mejora en la mesa, llévala como punto propio del orden del día: así el presupuesto se vota con claridad y la mejora se vota con la mayoría que le corresponde. Cuándo basta la mayoría ordinaria y cuándo se exige el 70%, con el tope de las cuatro veces explicado en pesos, lo tienes en nuestra guía de la cuota extraordinaria.

Sobre la modalidad: como el presupuesto se aprueba por mayoría ordinaria, puede aprobarse en una reunión no presencial, siempre que se cumplan las condiciones de los artículos 42 y 44. Las decisiones del 70% son otra historia: el parágrafo del artículo 46 dice que «no podrán tomarse en reuniones no presenciales, ni en reuniones de segunda convocatoria, salvo que en este último caso se obtenga la mayoría exigida por esta ley». Si el mismo día vas a votar una de esas, piensa en una asamblea presencial o mixta; para la mixta, Minvivienda ha orientado (en conceptos que no son obligatorios) que los propietarios presentes en el salón sumen al menos el 70% de los coeficientes.

El artículo 39 dice que la asamblea ordinaria se reúne «en la fecha señalada en el reglamento de propiedad horizontal y, en silencio de este, dentro de los tres (3) meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal», entre otras cosas para «considerar y aprobar las cuentas del último ejercicio y presupuesto para el siguiente año». Si tu periodo presupuestal es el año calendario y el reglamento no dice otra fecha, eso es entre enero y marzo de 2027. Hacia atrás, el calendario queda así:

¿Qué cuota se cobra en enero y febrero, mientras llega la asamblea? La Ley 675 no trae una regla expresa para ese periodo, así que manda lo que diga tu reglamento. Revísalo con tiempo y, si calla, deja ese punto resuelto por escrito en la propuesta que llevas a la asamblea, para que nadie lo tenga que adivinar.

Para las fechas, la calculadora de plazos de convocatoria te dice hasta qué día puedes enviarla, y el generador de convocatorias te arma el documento con el orden del día.

La otra mitad del trabajo es la asamblea misma: que haya quórum a tiempo, que la presentación se vea en todo el salón y que la votación del presupuesto quede contada por coeficiente, sin discusiones. Todo eso lo explicamos en la guía de logística de asambleas. En CLICK hacemos la votación electrónica por coeficiente en tiempo real: cuando cierras la votación del presupuesto, la pantalla muestra cuántos puntos votaron a favor y el informe queda listo para el acta. Si la vas a hacer virtual o mixta, llevamos más de 150 asambleas virtuales e híbridas en nuestra propia plataforma sin una sola falla técnica.

¿El consejo de administración puede subir la cuota de administración?
No. Aprobar el presupuesto anual y las cuotas es función de la asamblea general (art. 38 de la Ley 675), y el parágrafo de ese artículo solo permite delegar en el consejo el nombramiento del comité de convivencia. El consejo sí revisa el presupuesto con la administradora y lo presenta a la asamblea.

¿La cuota de administración tiene que subir lo mismo que el salario mínimo o el IPC?
No. La Circular Externa Conjunta 028 de 2026 de Mintrabajo y Minvivienda dice que el incremento «no se encuentra legalmente atado» al salario mínimo ni al IPC, salvo que el reglamento disponga expresamente una fórmula. El aumento sale del presupuesto que aprueba la asamblea.

¿Y si mi reglamento dice que la cuota sube con el IPC?
Entonces se aplica esa fórmula. La asamblea puede cambiarla, pero eso es una reforma al reglamento y requiere el 70% de los coeficientes que integran el conjunto (art. 46).

¿Con qué mayoría se aprueba el presupuesto y la nueva cuota?
Con mayoría ordinaria: la mitad más uno de los coeficientes representados en la sesión, una vez hay quórum de más de la mitad de los coeficientes (art. 45), salvo que el reglamento exija una mayoría superior, que nunca puede pasar del 70%.

¿Todos los apartamentos suben el mismo porcentaje?
Si la cuota se reparte por coeficiente, sí: el porcentaje es el mismo y cambia el valor en pesos según el coeficiente de cada unidad (art. 25). La excepción son los gastos que el reglamento reparte por módulos de contribución y, en edificios residenciales y de oficinas, el caso de los ascensores para el primer piso (art. 29).

¿Se puede aprobar el presupuesto en una asamblea virtual?
Sí, porque se aprueba por mayoría ordinaria; la reunión no presencial debe cumplir los artículos 42 y 44 de la Ley 675. Lo que el parágrafo del artículo 46 impide hacer en reuniones no presenciales son las decisiones de mayoría calificada del 70%.

¿Cuándo debo tener listo el presupuesto 2027?
Antes de enviar la convocatoria de la asamblea ordinaria, que se envía con al menos 15 días calendario de antelación (art. 39). Lo práctico es armar el borrador entre octubre y noviembre con escenarios, y cerrarlo cuando se conozcan el salario mínimo 2027 y el IPC de 2026.