Decreto 768 vs RUAPH: no son lo mismo

Es la confusión del momento entre administradores: mucha gente cree que el Decreto 768 de 2025 y el RUAPH son lo mismo, o que ya están obligados a "registrarse". No es así. Son dos cosas distintas, con estados distintos: una ya rige y la otra todavía no es ley. Aquí te lo aclaramos sin enredos, con lo que dice cada norma a hoy. Para el panorama completo del decreto, mira nuestra guía completa del Decreto 768 de 2025.

1. Por qué se confunden (y por qué importa)

Ambas aparecieron en la conversación de propiedad horizontal casi al mismo tiempo y las dos "afectan al administrador". Pero apuntan a cosas diferentes: el Decreto 768 es sobre convivencia y policía; el RUAPH es sobre registrar y profesionalizar a quien administra. Confundirlas lleva a dos errores caros: creer que ya debes inscribirte en un registro que todavía no existe, o ignorar obligaciones del decreto que ya te aplican. Separémoslas.

2. Qué es el Decreto 768 de 2025 (esto YA rige)

El Decreto 768 de 2025 fue expedido el 7 de julio de 2025 y rige desde su publicación en el Diario Oficial 53175 del 8 de julio de 2025. Reglamenta parcialmente la Ley 1801 de 2016 (Código de Seguridad y Convivencia) y se apoya en la Ley 675 de 2001. En corto: fortalece las facultades de alcaldes e inspectores de policía en temas de convivencia dentro de la copropiedad.

De ahí salen dos deberes concretos, y conviene saber que van dirigidos a la copropiedad —la palabra «administrador» no aparece en ninguno de los artículos del decreto—, aunque en la práctica los gestione la administración: dar acceso a las actas y documentos que solicite un propietario o una autoridad (art. 2.2.8.18.12.1.7) y tener a la mano el reglamento vigente y el censo de animales de compañía (art. 2.2.8.18.12.1.6). Los detallamos, con las buenas prácticas que los acompañan, en qué le exige el Decreto 768 al administrador (y qué no).

3. Qué es el RUAPH (todavía es proyecto de ley)

El RUAPH —Registro Único de Administradores de Propiedad Horizontal— es una figura que aún no existe legalmente. Hace parte de un proyecto de ley que sigue en trámite en el Congreso: hoy el proyecto vivo es el PL 067 de 2025 Cámara (acumulado con el PL 146 de 2025). No lo confundas con el PL 057 de 2026 (transparencia y rendición de cuentas), que no crea ningún registro. Su primer debate se aprobó el 7 de abril de 2026 y, el 1 de septiembre de 2026, la Cámara publicó el informe de ponencia positiva para segundo debate —firmado por los coordinadores ponentes José Jaime Uscátegui Pastrana y Germán Rogelio Rozo Anís—, que le pide a la Plenaria dar ese segundo debate. Que exista ponencia no significa que esté aprobado: la Plenaria de Cámara todavía no lo ha votado y después le faltarían los dos debates del Senado. Ya estuvo en el orden del día de la Plenaria el 8 y el 9 de septiembre de 2026 sin alcanzar a votarse. Sigue sin ser ley y no hay fecha definitiva.

Si algún día se convierte en ley, la idea es que administrar propiedad horizontal exija estar inscrito e identificado en ese registro: sin inscripción, una persona no sería administrador legal, aunque la asamblea la elija. Según el texto que hoy está en trámite, el registro lo llevarían las Cámaras de Comercio (integrado al RUES), y tras aprobarse la ley el Gobierno tendría 6 meses para reglamentar requisitos, tarifas y régimen disciplinario. Todo eso puede cambiar en el camino: son debates, no norma. Te contamos cómo prepararte en nuestra guía del RUAPH.

4. Decreto 768 vs RUAPH, lado a lado

5. Ojo: el RUA de Bogotá sí existe (y no es el RUAPH nacional)

Aquí hay un tercer elemento que aumenta la confusión: Bogotá ya tiene un Registro Único de Administradores (RUA) de carácter distrital, una herramienta de la Secretaría Distrital de Gobierno para consultar administradores de propiedad horizontal en la ciudad. Existe y funciona, pero es local de Bogotá y no es lo mismo que el RUAPH nacional del proyecto de ley. Que en Bogotá exista un RUA no significa que ya rija un registro obligatorio a nivel nacional.

Se consulta en línea, gratis y sin registrarte, en tramite.gobiernobogota.gov.co/registro-unico-administradores. Puedes buscar por el número de identificación del administrador, por el NIT si es persona jurídica, o por el número de matrícula de la propiedad horizontal. Te muestra únicamente los representantes legales y suplentes activos en las propiedades horizontales registradas en las alcaldías locales de Bogotá, y la propia Secretaría advierte que no reemplaza el Certificado de Representación Legal.

6. Entonces, ¿qué te obliga HOY?

Resumido para que no te compliques: