¿El Decreto 1423 de 2026 le aplica a su copropiedad? La respuesta corta es: casi seguro, no

Desde que se conoció el Decreto 1423 del 17 de septiembre de 2026 nos ha llegado la misma pregunta por WhatsApp varias veces esta semana: «¿es verdad que cambiaron las reglas de la asamblea?». Vale la pena responderla con calma, porque la versión que circula es más grande que la norma.

La respuesta corta: el decreto es real e importante, pero no cambió las reglas de las asambleas en general y, si su conjunto está en Bogotá, lo más probable es que no le aplique en nada. Aquí está el detalle, con el texto en la mano.

Primero, una precisión que no es puntillismo

Un decreto corriente no puede modificar una ley. Este es distinto: es un decreto legislativo dictado al amparo del estado de emergencia del artículo 215 de la Constitución, y por eso tiene fuerza de ley.

Aun así, no reforma la Ley 675 ni la deroga. Lo que hace es suspender transitoriamente dos de sus normas, y solo en el territorio y en los casos cubiertos. Cuando se cumpla el plazo, la Ley 675 sigue exactamente como está hoy.

A quién le aplica: dos filtros que se suman

El artículo 2 es el que decide casi todo, y exige dos condiciones que tienen que cumplirse al mismo tiempo:

• Que el inmueble esté en uno de los municipios comprendidos en el ámbito territorial de la declaratoria de emergencia (el Decreto 1261 de 2026, ajustado por el Decreto 1348 del 31 de agosto).
• Que la persona o el inmueble tenga una afectación directa por el sismo del 10 de agosto de 2026 acreditada por las autoridades del Sistema Nacional de Gestión del Riesgo.

Conviene entender cómo se define ese territorio, porque ahí se confunde mucha gente. La declaratoria de emergencia se hizo por departamentos, pero su parágrafo aclara que el ámbito territorial se concreta por municipios: los que aparecen en el Reporte Situacional N.º 36 de la Unidad Nacional para la Gestión del Riesgo de Desastres, que registraron afectaciones por el sismo, y los demás municipios que puedan demostrar una afectación concreta.

Y por si quedaba duda sobre el alcance, el propio decreto la despeja en el parágrafo 1 de ese artículo 2:

«Las medidas contenidas en el presente Decreto no se aplicarán de manera generalizada e indiscriminada a la totalidad de las relaciones contractuales o inmuebles de un municipio por el solo hecho de su inclusión en la declaratoria de emergencia, restringiéndose estrictamente a las personas, contratos e inmuebles donde concurra la condición de afectación aquí regulada.»

Es decir: estar en un municipio de la lista no basta. Hace falta la afectación acreditada, copropiedad por copropiedad.

Un detalle que juega a favor y que conviene conocer: el mismo artículo cierra diciendo que «la ausencia inicial en un registro no impedirá acreditar la afectación por otros medios verificables». Si su edificio sufrió daños y no quedó en el primer registro, no es la última palabra.

¿Y Bogotá?

Bogotá D.C. no aparece en el decreto: las palabras «Bogotá» y «Distrito Capital» no están ni una sola vez en el texto, y la declaratoria de emergencia enumera departamentos, entre los cuales Bogotá no figura ni queda comprendida en Cundinamarca para estos efectos.

Seamos precisos con lo que eso significa, porque es donde es fácil pasarse de frenada. El decreto no nombra municipios: los toma del Reporte Situacional N.º 36 de la UNGRD —que tiene corte preliminar del 19 de agosto— y deja abierta la puerta a otros municipios que demuestren una afectación concreta. Ese reporte no lo hemos podido contrastar, así que no le decimos que Bogotá esté excluida por nombre. Le decimos lo verificable: hoy nada en el decreto la incluye, y aun si un inmueble bogotano entrara por esa puerta, seguiría faltando el segundo filtro, la afectación acreditada edificio por edificio. Para la inmensa mayoría de las copropiedades de Bogotá la conclusión práctica es la misma: su asamblea no cambia.

Cundinamarca sí está entre los departamentos de la declaratoria. Si su conjunto queda allí y sufrió daños por el sismo, vale la pena revisarlo con cuidado, porque el decreto puede significar bastante. No publicamos la lista de municipios porque sale del Reporte Situacional N.º 36 de la UNGRD y todavía no lo hemos podido contrastar; preferimos citarlo cuando lo tengamos en la mano, en vez de nombrar municipios de oído.

Por cuánto tiempo rige: son dos relojes distintos

Aquí es donde más confusión hemos visto, porque se están mezclando dos plazos que no son lo mismo.

El estado de emergencia duró 30 días desde el 19 de agosto y ya se agotó. Pero ese plazo era la ventana para expedir decretos, no la vigencia de lo que se expidió.

La vigencia la fija el artículo 13 del propio Decreto 1423, y son dos: las medidas de arrendamiento (Título I) duran 6 meses, y las de propiedad horizontal (Título II) duran 24 meses, contados desde su entrada en vigor.

Dos años, para quienes estén cubiertos, alcanzan la asamblea ordinaria de 2027 y también la de 2028. No damos una fecha exacta de vencimiento porque depende del día de publicación en el Diario Oficial, y ese dato preferimos confirmarlo antes de escribirlo.

Qué cambia de verdad para una asamblea cubierta

Para las copropiedades que sí están cubiertas, el artículo 12 permite que la asamblea delibere y decida de manera presencial, virtual o mixta, con cualquier medio tecnológico que permita cuatro cosas: identificar a los participantes, garantizar la deliberación de manera sincrónica, verificar los coeficientes de copropiedad representados y dejar evidencia del voto.

Y viene lo realmente novedoso, que aplica solo a decisiones de rehabilitación, reparación, reforzamiento o reconstrucción: esas reuniones no quedan sujetas a dos restricciones de la Ley 675 que en la práctica bloqueaban la vía no presencial. Así lo explica el propio decreto, en sus considerandos:

«Que el artículo 42 de la Ley 675 de 2001 permite reuniones no presenciales; sin embargo, el artículo 44 establece la ineficacia de las decisiones cuando alguno de los propietarios no participe en la comunicación simultánea o sucesiva o en la comunicación escrita.»

Y sobre la segunda restricción, la del parágrafo del artículo 46:

«el parágrafo del artículo 46 […] impide adoptar mediante mecanismos no presenciales las decisiones que requieren la mayoría calificada del setenta por ciento (70%)».

Conviene precisar el alcance del parágrafo del artículo 46, porque suele citarse a medias: prohíbe adoptar esas decisiones en reuniones no presenciales y también en reuniones de segunda convocatoria, salvo que en este último caso se obtenga la mayoría exigida por la ley.

Eso es lo que destraba una reconstrucción: la discusión sobre quién debe participar para que la decisión sea eficaz deja de ser un obstáculo para ese tipo de decisiones.

Ahora, lo que no cambia, y conviene tenerlo muy claro: el mismo artículo 12 dice que esto «no modifica los quórums ni las mayorías ordinarias o calificadas» previstas en la Ley 675. Las mayorías son las de siempre.

El fondo de imprevistos y las cuotas

Por los mismos dos años, el artículo 10 permite usar el fondo de imprevistos para financiar gastos habituales de operación de la copropiedad y todos los directamente relacionados con la reparación, rehabilitación, reforzamiento o reconstrucción. Entre los gastos elegibles están las obras sobre bienes comunes «así como sus estudios, diagnósticos y diseños; la remoción de escombros; y los demás gastos indispensables para reclamar y hacer efectivas pólizas de seguro».

Para eso se requiere únicamente la aprobación previa del consejo de administración. Si la copropiedad no tiene consejo, el administrador no puede comprometer más del cincuenta por ciento de los recursos existentes la primera vez; para un porcentaje superior, o desde la segunda vez, necesita autorización de la asamblea, salvo cuando sea indispensable para conjurar un riesgo cierto e inmediato. Y debe rendir informe con cuentas comprobadas en la primera asamblea siguiente.

El artículo 11 permite que la asamblea fije planes especiales de pago de las expensas extraordinarias de reconstrucción, siempre que se garantice su sostenibilidad financiera. Y algo que alivia la cartera: las cuotas ordinarias pueden pagarse en cualquier momento del mes en que se causaron, «sin intereses de mora, penalidad o sanción alguna».

Lo que el decreto no toca, y por eso su asamblea de 2027 sigue igual

Buscamos expresamente estos puntos en el texto y no están:

• Los plazos de convocatoria del artículo 39 de la Ley 675: no se modifican.
• Los poderes y la representación: el decreto no dice nada.
• Los coeficientes: solo exige que el medio tecnológico permita verificarlos.
• La fecha o la ventana de la asamblea ordinaria de 2027: sigue siendo la de siempre.

Una advertencia honesta antes de que tome decisiones

Los decretos legislativos de emergencia pasan por revisión automática de la Corte Constitucional. A la fecha de esta nota, el Decreto 1423 está en ese control y todavía no hay fallo: la Corte puede declararlo exequible, o inexequible total o parcialmente.

Se lo decimos porque es la información que usted necesita para decidir. Si su copropiedad va a apoyarse en este decreto para una decisión de reconstrucción, vale la pena documentar bien la afectación acreditada y dejar el acta impecable.