La Ley 2466 de 2025, sancionada el 25 de junio por el presidente Gustavo Petro, representa el cambio más significativo en la normativa laboral colombiana desde 2002. Para las copropiedades y conjuntos residenciales, esta reforma tiene implicaciones directas que se traducirán en incrementos importantes en los costos operativos, especialmente en el rubro de vigilancia, que típicamente representa el mayor porcentaje del presupuesto de administración.
Si usted hace parte de un consejo de administración o es administrador de propiedad horizontal, es fundamental que comprenda estos cambios antes de la asamblea ordinaria de 2026, que generalmente se realiza en marzo.
Acción urgente requerida
Las copropiedades que no reconfiguren turnos, renegocien contratos con proveedores y realicen provisiones oportunas podrían enfrentar déficits durante el primer cuatrimestre de 2026.
¿Qué cambió con la Reforma Laboral?
La reforma introduce modificaciones estructurales que impactan directamente los costos de nómina y contratación de servicios. Los cambios más relevantes para las copropiedades son:
1. Nuevo horario de jornada nocturna
Anteriormente, el trabajo nocturno se contabilizaba a partir de las 9:00 p.m. Con la reforma, la jornada nocturna ahora inicia a las 7:00 p.m., lo que significa dos horas adicionales de recargo nocturno (35% sobre la hora ordinaria).
En la práctica, esto significa que un turno de vigilancia típico que comenzaba a las 6:00 p.m. y finalizaba a las 6:00 a.m. antes liquidaba 9 horas con recargo nocturno. Ahora, esa cifra se eleva a 11 horas con recargo.
2. Incremento progresivo del recargo dominical y festivo
La reforma establece un aumento escalonado en los recargos por trabajo en días de descanso obligatorio:
| Período | Recargo Dominical/Festivo | Incremento vs. Anterior |
|---|---|---|
| Antes de julio 2025 | 75% | — |
| Julio 2025 - Junio 2026 | 80% | +5% |
| Julio 2026 - Junio 2027 | 90% | +15% |
| A partir de julio 2027 | 100% | +25% |
3. Reducción de la jornada laboral
La reforma también contempla una reducción progresiva de la jornada laboral: 44 horas semanales desde julio de 2025 y 42 horas a partir de julio de 2026, sin reducción salarial. Esto implica que las empresas de vigilancia deberán contratar más personal o pagar más horas extras para cubrir los mismos turnos.
¿Por qué la vigilancia es el rubro más afectado?
En la mayoría de copropiedades, el servicio de vigilancia representa entre el 50% y 70% del presupuesto total de administración. Este sector opera 24/7 los 365 días del año, lo que significa que la combinación de recargos nocturnos, dominicales y festivos tiene un impacto exponencial.
Dato clave
Según Fedeseguridad, el recargo adicional que deberán pagar las empresas de vigilancia será aproximadamente del 18% hasta julio de 2026, lo cual se trasladará directamente a las tarifas cobradas a las copropiedades.
La Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada ya había establecido incrementos en las tarifas para 2025: la base quedó en 9,14 salarios mínimos hasta julio y 9,29 salarios mínimos para el segundo semestre. Con la reforma laboral encima, se prevén ajustes adicionales para 2026.
Impacto proyectado en las cuotas de administración
Considerando todos estos factores, los expertos en propiedad horizontal estiman que las cuotas de administración podrían incrementarse entre un 15% y 25% para 2026, dependiendo de la estructura de cada copropiedad.
Veamos un ejemplo práctico:
| Concepto | Cuota 2025 | Proyección 2026 |
|---|---|---|
| Cuota mensual base | $300.000 | — |
| Ajuste por IPC (~5%) | — | $315.000 |
| Ajuste por salario mínimo (~9%) | — | $327.000 |
| Ajuste con impacto reforma laboral (~18-20%) | — | $354.000 - $360.000 |
"El incremento en los costos de vigilancia afectará notoriamente los presupuestos anuales de las copropiedades y por tanto se aumentarán más de lo normal las cuotas de administración. En consecuencia, también serán más las personas morosas."
— Nora Pabón, experta en Propiedad Horizontal
¿Qué deben hacer las copropiedades antes de la asamblea 2026?
Los administradores y consejos de administración deben tomar medidas proactivas para evitar desequilibrios financieros. Aquí está la lista de acciones recomendadas:
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Simular costos operativos para 2026 y 2027 considerando la nueva franja nocturna y el incremento escalonado de recargos dominicales y festivos.
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Renegociar contratos con empresas de vigilancia y aseo. Es momento de revisar cláusulas de ajuste y buscar acuerdos razonables.
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Evaluar la reconfiguración de turnos para minimizar horas con recargo nocturno donde sea posible.
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Considerar tecnología complementaria como cámaras de vigilancia, control de acceso biométrico y sistemas de alarma que puedan reducir la necesidad de vigilantes adicionales.
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Preparar una presentación clara para la asamblea explicando el impacto de la reforma y justificando el incremento propuesto.
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Constituir provisiones en el presupuesto para absorber posibles incrementos no previstos durante el año.
Recomendaciones para la asamblea de copropietarios
La asamblea ordinaria de 2026 será particularmente importante. Los administradores deben:
Presentar escenarios claros: Mostrar a los copropietarios proyecciones con diferentes niveles de ajuste (conservador, moderado y alto) para que la decisión sea informada.
Explicar el marco legal: Muchos propietarios desconocen la Ley 2466 de 2025 y sus implicaciones. Una explicación didáctica ayudará a reducir resistencias al incremento necesario.
Proponer alternativas: Si el incremento proyectado es muy alto, presentar opciones como reducción de servicios no esenciales, implementación de tecnología o creación de cuotas extraordinarias específicas.
Documentar todo: Asegurar que las actas de asamblea reflejen claramente las decisiones tomadas y los fundamentos legales de los ajustes.
Consejo CLICK
Un registro digital de asistencia y votación en su asamblea garantiza transparencia y genera confianza entre los copropietarios. Además, facilita la validación de quórum y decisiones conforme a la Ley 675 de 2001.
Conclusión
La Reforma Laboral 2025 representa un desafío significativo para la administración de propiedades horizontales en Colombia. El impacto será especialmente notable en copropiedades con esquemas de vigilancia 24/7, donde los costos podrían aumentar hasta un 20% o más.
La clave está en la planeación anticipada. Las copropiedades que adopten medidas preventivas, simulen escenarios, renegocien contratos y comuniquen efectivamente a sus propietarios podrán navegar esta transición sin afectar su estabilidad financiera ni la calidad de los servicios.
La asamblea de 2026 no será una asamblea más. Será el momento de tomar decisiones estratégicas que definirán la sostenibilidad financiera de su copropiedad para los próximos años.
