Las copropiedades en Colombia enfrentan un escenario sin precedentes para 2026. La combinación del incremento del salario mínimo del 23%, los ajustes en las tarifas de vigilancia privada por la reforma laboral, y la reducción progresiva de la jornada laboral, configura un aumento en los presupuestos de propiedad horizontal que oscilará entre el 25% y el 35% dependiendo del tipo de copropiedad.
1. El Contexto Normativo: ¿Por qué sube todo?
Salario Mínimo 2026: El mayor incremento en 25 años
El Gobierno Nacional, mediante el Decreto 1469 del 29 de diciembre de 2025, estableció el salario mínimo legal mensual vigente para 2026 en $1.750.905 COP, más un auxilio de transporte de $249.095 COP, para un total de $2.000.000 COP mensuales.
Actualización: el Decreto 1469 de 2025 estuvo suspendido de forma provisional, pero en julio de 2026 el Consejo de Estado revocó esa suspensión: el salario mínimo de 2026 de $1.750.905 está vigente.
🚨 Impacto directo en copropiedades
Aproximadamente el 80% del presupuesto de una copropiedad corresponde a gastos de personal (vigilancia, aseo, administración). Un incremento del 23% en el salario mínimo impacta directamente estos rubros.
| Concepto | 2025 | 2026 | Variación |
|---|---|---|---|
| Salario Mínimo | $1.423.500 | $1.750.905 | +23% |
| Auxilio de Transporte | $200.000 | $249.095 | +24.5% |
| Total Mensual | $1.623.500 | $2.000.000 | +23.2% |
Vigilancia Privada: Triple incremento por Reforma Laboral
La Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada, mediante la Resolución 20251000059517CS del 8 de agosto de 2025, estableció un esquema de incrementos escalonados que ya comenzó a aplicarse desde el 25 de diciembre de 2025.
⚠️ Cambio desde el 25 de diciembre de 2025
El horario nocturno cambió por la Ley 2466 de 2025 (Reforma Laboral), ahora comprende desde las 7:00 p.m. hasta las 6:00 a.m., encareciendo el servicio de vigilancia antes de que iniciara 2026.
| Período | Tarifa SMMLV | Valor Aprox.* |
|---|---|---|
| Diciembre 2025 (antes del 25) | 9.29 | $14.9M |
| 25 Dic 2025 (horario nocturno) | 9.77 | $15.3M |
| 1 Enero 2026 (nuevo SMMLV) | 9.77 | $18.8M |
| 1 Julio 2026 (dominicales 90%) | 9.85 | $18.9M |
| 15 Julio 2026 (jornada 42 hrs) | 10.21 | $19.6M |
*Valores incluyen 10% de gastos administrativos. Tarifa base por puesto 24/7 sector residencial estratos 4-6.
(de $14.9M a $19.6M en julio 2026)
📊 Impacto real en tu conjunto
Un conjunto con 3 puestos de vigilancia 24/7 pasará de pagar aproximadamente $44.7 millones mensuales a $58.8 millones, un incremento de $14.1 millones mensuales (+31.5%).
2. Análisis Financiero: Rubros que Suben y Cuánto
A continuación presentamos un análisis detallado de los principales rubros del presupuesto de una copropiedad típica y cómo se verán afectados:
| Rubro | % Presupuesto | Incremento | Impacto |
|---|---|---|---|
| Vigilancia Privada | 35-45% | +31.5% | CRÍTICO |
| Nómina Administración | 15-20% | +23% | ALTO |
| Aseo y Mantenimiento | 10-15% | +15-20% | MEDIO |
| Servicios Públicos | 8-12% | +8-12% | BAJO |
| Seguros | 3-5% | +10-15% | BAJO |
| Honorarios Administración | 5-8% | Negociable | VARIABLE |
3. Estrategias de Reducción: ¿Qué SÍ se Puede Optimizar?
Energía: Paneles Solares y Eficiencia Energética
La inversión en energía solar fotovoltaica es una de las estrategias con mejor retorno de inversión para copropiedades:
ROI
4-6 años de retorno de inversión
Ahorro
40-60% en energía de zonas comunes
Vida útil
25-30 años con mantenimiento mínimo
Beneficio
Deducción 50% en renta (Ley 1715)
Un conjunto de 200 apartamentos con consumo promedio de $8 millones mensuales en zonas comunes puede reducir su factura a $3.2 millones con una inversión inicial de aproximadamente $180 millones, recuperable en menos de 5 años.
✅ Otras medidas de eficiencia energética
Iluminación LED: Reducción del 70% en consumo de alumbrado común.
Sensores de movimiento: Ahorro del 30-40% en pasillos y parqueaderos.
Temporizadores: Control automático de bombas y sistemas.
Auditoría energética: Identificación de pérdidas y fugas.
Automatización y Tecnología
La tecnología permite optimizar recursos humanos sin comprometer la seguridad ni los servicios:
- Control de acceso automatizado: Reduce necesidad de personal en portería auxiliar
- Circuito cerrado de TV inteligente: Monitoreo centralizado con alertas automáticas
- Intercomunicadores IP: Comunicación directa sin intermediarios
- Apps de administración: Reducción de costos administrativos y papelería
Renegociación de Contratos
- Seguros: Cotizar con al menos 3 aseguradoras anualmente
- Mantenimientos: Contratos anuales vs. servicios puntuales (evaluar costo-beneficio)
- Proveedores: Licitaciones abiertas para servicios recurrentes
- Administración: Evaluar modelos de administración compartida entre conjuntos cercanos
4. Advertencia: ¿Qué NO se Debe Reducir?
La presión por reducir costos puede llevar a decisiones que a mediano plazo resultan más costosas. Estos rubros deben mantenerse o incluso fortalecerse:
Vigilancia y Seguridad
Reducir puestos de vigilancia o contratar empresas no reguladas genera:
- Riesgos legales por incumplimiento de tarifas mínimas (multas de 20-40 SMMLV)
- Aumento de siniestralidad y primas de seguros
- Desvalorización de los inmuebles
- Responsabilidad civil del administrador y consejo
🚫 NUNCA contrate vigilancia informal
La Superintendencia de Vigilancia puede imponer multas de 20 a 40 SMMLV (hasta $70 millones en 2026) a quienes contraten servicios de vigilancia con empresas sin licencia o que cobren por debajo de las tarifas mínimas.
Fondo de Imprevistos
El artículo 35 de la Ley 675 de 2001 establece que debe ser mínimo el 1% del presupuesto (aquí explicamos cómo funciona el fondo de imprevistos y cuándo se puede suspender el cobro). Reducirlo expone a la copropiedad a:
- Cuotas extraordinarias sorpresivas ante emergencias
- Deterioro acelerado de infraestructura
- Incumplimiento normativo
Mantenimientos Preventivos
Aplazar mantenimientos de ascensores, bombas, redes eléctricas o impermeabilizaciones genera costos correctivos hasta 5 veces mayores.
Póliza de Seguro
El seguro de áreas comunes es obligatorio (Art. 15, Ley 675/2001). Reducir coberturas para ahorrar puede resultar en pérdidas patrimoniales catastróficas.
5. Recomendaciones para la Asamblea 2026
Para una aprobación exitosa del presupuesto 2026, sugerimos:
¿Ya estás mirando el año siguiente? El rubro de la asamblea es de los que más se quedan cortos: en cuánto presupuestar para la asamblea de 2027 está la tabla de partidas completa, con cómo estimar cada una. Y si la pregunta es cuánto puede subir la cuota y quién lo aprueba, en el aumento de la cuota de administración para 2027 está el cálculo paso a paso, repartido por coeficiente.
Transparencia total
Comparativos claros 2025 vs 2026
Plan de eficiencia
Proyectos de ahorro a mediano plazo
Escenarios
Mínimo 2 opciones presupuestales
Cronograma
Recordar ajuste de julio 2026
💡 Consejo CLICK
Presente el presupuesto con apoyo audiovisual didáctico. Los copropietarios entienden mejor los incrementos cuando ven gráficos comparativos, tablas de evolución y el impacto real en pesos para cada tipo de unidad.
¿Necesita apoyo para su Asamblea 2026?
En CLICK montamos la operación completa de la asamblea: votación electrónica con 1.800 controles propios, sonido profesional, registro digital y el apoyo para presentar el presupuesto con claridad. Más de 1.000 asambleas realizadas.
Conclusión
El incremento presupuestal de 2026 es inevitable debido a factores regulados como el salario mínimo y las tarifas de vigilancia. Sin embargo, una copropiedad bien administrada puede mitigar significativamente el impacto mediante inversiones inteligentes en eficiencia energética, automatización y renegociación de contratos.
La clave está en no sacrificar rubros esenciales como seguridad, mantenimientos preventivos o el fondo de imprevistos, que a largo plazo generan costos mucho mayores.
Presente a su asamblea un presupuesto transparente, bien sustentado y con alternativas. Los copropietarios informados toman mejores decisiones y comprenden que el incremento no es capricho de la administración, sino una realidad normativa que afecta a todas las copropiedades del país.
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El presupuesto se aprueba en la asamblea, y ahí se decide todo
Que contar el voto sea la parte fácil del día.
